上海樓市高熱度背后：買家加速入場 一二手房走出獨立行情

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者 唐韶葵 上海報道

　　9月底以來的多重穩(wěn)樓市舉措提振了市場信心，近兩個月來，上海住房成交持續(xù)活躍。

　　上海鏈家的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，11月上海全市共成交新建商品房6694套，環(huán)比增長27%，同比增長27%；成交金額577億元，環(huán)比增長23%，同比增長46%。二手房方面，上海房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月上海二手房成交總套數(shù)達(dá)2.705萬套，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)下44個月以來新高。

　　對比其他熱點一二線城市，上海樓市在本輪市場周期中保持了更好的熱度和更強的穩(wěn)定性。其中，一二手房各自走出獨立行情，成為本輪上海樓市升溫的鮮明特點。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，以價換量仍然是二手房主流交易狀態(tài)。“930”新政之后，首付下降加速了買家入場。12月1日開始實行的契稅調(diào)整政策，在一定程度上降低了購房者的稅費負(fù)擔(dān)，再度提升了二手房市場的關(guān)注度。

　　新房方面，市場熱度則有賴于供應(yīng)量增加，以及豪宅熱銷的持續(xù)帶動。

　　二手房成交創(chuàng)三年新高

　　“房價要漲了嗎？”“之前看的價格，房子越來越少了�！边@是近期中介業(yè)務(wù)員和買家之間比較高頻次的對話。隨著二手房帶看與成交量的上漲，買賣雙方的心態(tài)正在發(fā)生微妙的變化。

　　一個事實是，上海二手房成交量在11月份創(chuàng)了3年多來的新高。上海房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月上海二手房成交總套數(shù)為2.705萬套。安居客上海統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這也是上海二手房成交量自2021年3月以來首次突破27000套，創(chuàng)下近44個月以來新高。

　　其中，11月30日上海二手房成交了1227套，創(chuàng)下當(dāng)月日成交量新高。

　　近期，上海不少中介門店的業(yè)務(wù)員明顯感覺到工作量大大提升，客戶線上咨詢與線下帶看量都有所增長。某大型中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，12月1日上午，他剛帶兩組客戶到交易中心辦理過戶，想著第二天是周一，可以補休一天，但因為有不少客戶咨詢看房，最終放棄了補休的想法。

　　從鏈家的數(shù)據(jù)來看，近兩個月上海二手房帶看量持續(xù)增長，11月帶看量環(huán)比增長7.5%，單月帶看量創(chuàng)歷史新高。限購放松，疊加購房成本下降，正在刺激需求的釋放。其中既有剛需上車客，也有置換型買家。

　　從已成交的戶型面積變化也可以看出置換型買家入場。鏈家數(shù)據(jù)顯示，10月份、11月份110平方米以上的成交占比增加較為明顯。從房源總價來看，11月份300萬元以上的成交占比正在逐步增加。

　　記者跟蹤采訪的一名置換型買家，近期入場的信心也在增加。這名買家計劃全款買房，并且已經(jīng)持續(xù)觀望了近兩年時間，最近其入市心態(tài)有所增強，一方面是因為預(yù)判豪宅價格調(diào)整已到位，另一方面是交易稅費優(yōu)惠的落地。

　　套均半億元豪宅持續(xù)熱銷

　　進(jìn)入12月，樓市利好政策不斷。12月9日召開的中央政治局會議，定調(diào)穩(wěn)住樓市股市，是9月26日中央政治局會議“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”政策的延續(xù)。

　　與此同時，12月是房企沖刺業(yè)績的重要關(guān)頭，開發(fā)商推盤力度普遍較大。

　　這兩個因素的疊加，使得上海新房市場熱度不減。其中，豪宅繼續(xù)保持熱銷。

　　太平洋房屋數(shù)據(jù)顯示，近兩個月來，上海總價1500萬元以上的房源成交增長118.2%；總價1100萬-1500萬元的房源成交增長92%，總價300萬-500萬元的房源成交增長89.9%。

　　近期上海熱銷的豪宅盤幾乎全部位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的交通便利板塊。如位于黃浦濱江板塊的上海桃花源，因其與前灘的近距離而吸引不少置換型買家的關(guān)注。據(jù)了解，這一項目在售的房源套均以4000萬元-6000萬元為主，正是上海豪宅買家購買力的主流水平。

　　12月9日，上海浦東的陸家嘴太古源源邸開盤，50套套均半億元豪宅去化率達(dá)到94%。盡管沒有實現(xiàn)“日光”，但該項目單套金額全部超過5000萬元，也說明了上海豪宅的熱銷行情仍然得以持續(xù)。

　　不過，上海這一波豪宅流量能否持續(xù)，還需要進(jìn)一步觀察。即將于12月中旬入市的中海領(lǐng)邸，計劃推出118套260平方米左右的豪宅，按照預(yù)售均價14.9萬元/平方米匡算，套均4000多萬元。

　　一名企業(yè)高管近期也在看房，其認(rèn)為，陸家嘴太古源源邸僅僅是千萬級豪宅在上海的試水。中海領(lǐng)邸“量大+總價高”，它的開售，對于要在上海置換的高凈值人群來說，才具有真正的信號意義。

　　一二手房各自走獨立行情

　　上海樓市新房和二手房創(chuàng)新高的背后，是市場模式出現(xiàn)了較大轉(zhuǎn)變。宋紅衛(wèi)指出，最明顯的是一二手房的聯(lián)動變?nèi)�，上海樓市的新房市場與二手房市場已經(jīng)各自走出獨立行情，新房主要是受中高端改善項目供應(yīng)放量，成交量上漲。

　　二手房成交量上漲最主要原因在于價格降幅較大。“跌出了性價比。”宋紅衛(wèi)說，很多二手房已經(jīng)回到2017年左右的水平，與新房相比更加實惠。

　　對比上海近期熱度較高的二手房板塊也不難發(fā)現(xiàn)，很多房源確實回到了2016年、2017年的價格水平。以學(xué)區(qū)房為例，一名近期關(guān)注黃浦區(qū)西凌新村學(xué)區(qū)房的家長發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)目前有小戶型房源單價已經(jīng)跌至7萬 ，相比此前高位的10萬元/平方米均價，價格跌幅達(dá)到30%。

　　據(jù)一名潛在買家透露，據(jù)其觀察，上海目前房齡30多年的老小區(qū)，二手房似乎還有議價空間。但近期成交量變大，導(dǎo)致部分賣家降價動力減弱。中介告訴她，“二手房市場又進(jìn)入了博弈”。

　　新房方面，隨著近期幾場土拍成交樓板價都創(chuàng)出所在區(qū)域的新高，上海新房的價格預(yù)期有所上揚。

　　11月底，黃浦老西門板塊的露香園新開盤均價達(dá)到17.6萬/平方米，對比今年3月該項目均價16.3萬/平方米，短短一年不到就漲了1.3萬/平方米。萬科中興傲舍二批次開盤均價13.3萬/平方米，相比該項目上一批次均價約12.8萬/平方米，也有一定的漲幅。

　　從12月的情況來看，受稅費新政落地影響，上海市場網(wǎng)簽量保持較高的規(guī)模。但價格博弈將對市場帶來哪些影響，還需進(jìn)一步觀察。