預(yù)期在改善 房企債券融資連續(xù)三個月增長

　　受多重因素影響，近期房地產(chǎn)企業(yè)在融資端的動作開始增多。

　　12月2日，保利發(fā)展宣布，面向?qū)�業(yè)投資者公開發(fā)行2024年第五期公司債券。此次債券發(fā)行規(guī)模不超過15.00億元，債券期限分為5年期和7年期兩個品種，利率詢價區(qū)間分別為2.0%～3.0%和2.3%～3.3%。保利稱，此次募資將用于償還其他有息債務(wù)，具體為償還發(fā)行人銀行借款。

　　同一天，廈門國貿(mào)、合肥城建均宣布發(fā)行中期票據(jù)，規(guī)模分別為5億元、10億元。武漢城市建設(shè)集團(tuán)當(dāng)日也表示，發(fā)行13億元超短期融資券。

　　這種密集的融資動作并不是12月才出現(xiàn)，此前，房企發(fā)債的積極性已經(jīng)有所提升。

　　中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年9月至11月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額連續(xù)三個月同比正增長。這其中雖有去年同期基數(shù)較低的因素，但也反映出開發(fā)商的預(yù)期已有所改善。

　　分析人士指出，9月末的一系列穩(wěn)樓市政策正在起到積極效果，若四季度樓市能持續(xù)止跌企穩(wěn)的走勢，機構(gòu)信心有望回升，并有助于繼續(xù)改善融資環(huán)境。

　　民企發(fā)債積極性提高

　　近年來，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資中，境外債和信托融資的金額與占比均呈下降趨勢，信用債、ABS(資產(chǎn)支持證券化融資)逐漸成為主力。

　　中指研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年11月，房企債券融資總額為482.7億元，同比增長9.0%，連續(xù)三月出現(xiàn)同比正增長，環(huán)比增長66.6%。成本方面，11月房企債券融資平均利率為2.73%，同比下降0.85個百分點，環(huán)比下降0.25個百分點。

　　從融資結(jié)構(gòu)來看，11月房企信用債融資266.6億元，同比下降14.4%，環(huán)比增長22.8%，占比55.2%。

　　雖然房企的信用債發(fā)行總量有所下降，但民營房企發(fā)債規(guī)模顯著增加。11月共有5家民營和混合所有制房企完成信用債發(fā)行，分別為新城控股、綠城、美的置業(yè)、新希望、濱江集團(tuán)，發(fā)行總金額46.3億元，創(chuàng)年內(nèi)新高。其中，新城控股于月末發(fā)行了2024年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15.6億元，期限5年，票面利率3.50%，認(rèn)購倍數(shù)為1.97倍。

　　但考慮到民營房企發(fā)債融資數(shù)量較少，且有一定的隨機性，此舉是否反映出民企發(fā)債規(guī)模提升的趨勢，仍待進(jìn)一步觀察。

　　值得注意的是，當(dāng)前信用債發(fā)行渠道仍向優(yōu)質(zhì)房企敞開，但總體受益企業(yè)數(shù)量相對有限。相比之下，ABS更看重資產(chǎn)質(zhì)量和現(xiàn)金流，一些持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房企將其視作拓寬融資渠道、盤活存量資產(chǎn)的重要方式。

　　11月房企ABS發(fā)行規(guī)模為216.2億元，同比增長81.2%，環(huán)比增長197.2%，占比44.8%。其中，類REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)是發(fā)行規(guī)模最大的一類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，占比達(dá)53.4%；其次是供應(yīng)鏈ABS,占比為29.1%；CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)/CMBN(商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù))占比17.5%。

　　11月20日，中信證券—越秀商業(yè)持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃完成發(fā)行，這是市場上第四單持有型不動產(chǎn)ABS，也是首單商業(yè)物業(yè)持有型不動產(chǎn)ABS。

　　與此同時，近年來房企發(fā)行境外債的規(guī)模仍然較小。根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，自今年8月以來，房地產(chǎn)企業(yè)已連續(xù)四個月未發(fā)行境外債。

　　四季度至關(guān)重要

　　在樓市深度調(diào)整、房企投資熱情減弱的背景下，近年來房地產(chǎn)企業(yè)對融資的需求有所下降。其中，民營房企融資需求的收縮尤其明顯。

　　今年2月以來，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資額度連續(xù)7個月低于上年同期。自9月起，這一指標(biāo)終于轉(zhuǎn)正，并連續(xù)三個月保持同比增長。

　　中指研究院指出，2024年1~11月，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額4852.7億元，同比下降24.0%。但近幾個月的降幅已明顯收窄。

　　政策層面釋放出的積極信號，被認(rèn)為是房企融資積極性提升的重要因素。

　　今年9月24日，央行宣布將“金融16條”和經(jīng)營性物業(yè)貸款兩項階段性政策延期至2026年底。

　　“金融16條”出臺于2022年11月，涵蓋保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六大方面內(nèi)容，是保障房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要指導(dǎo)性政策。

　　經(jīng)營性物業(yè)貸款政策于今年初出臺，細(xì)化了經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求。被認(rèn)為是支持民營房企融資的重要政策，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有所布局的民營房企。

　　北方某大型民營房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，對于布局商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)來說，放開經(jīng)營性物業(yè)貸款，不失為一項重要的融資渠道，該政策還有助于房企拓展經(jīng)營性業(yè)務(wù)，探索新發(fā)展模式。他還透露，前幾年曾向監(jiān)管部門呼吁放開該項政策。

　　以龍湖為例，今年上半年，龍湖集團(tuán)經(jīng)營性物業(yè)貸款凈增219億元。標(biāo)普在最近的一份評級報告中指出，通過經(jīng)營性物業(yè)貸款，龍湖集團(tuán)將能夠全額償付2024年剩余和2025年到期的境內(nèi)債券。

　　土地交易的升溫以及融資成本的下降，也有助于房企加快融資端的動作。前述房企人士表示，年末不少城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)在拿地后，便可依托在建項目開展融資。

　　該人士還指出，當(dāng)前房企發(fā)債的成本較低，通過發(fā)債做債務(wù)置換，也是一些房企的選擇。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，整體來看，9月底中央的一系列舉措有效地提振了市場信心，最近兩個月，市場出現(xiàn)階段性回穩(wěn)。

　　他認(rèn)為，今年四季度對明年房地產(chǎn)預(yù)期和走勢至關(guān)重要，相關(guān)舉措若能夠在四季度落地形成合力，將對明年市場企穩(wěn)形成有力支撐。在市場止跌企穩(wěn)后，機構(gòu)信心有望回升，有助于改善融資環(huán)境。而當(dāng)房企受市場回暖刺激恢復(fù)拿地后，其新增資金需求也將釋放。