二手房成交創(chuàng)階段新高，北上廣深樓市回暖！“止跌回穩(wěn)”這下穩(wěn)了？

　　每經(jīng)記者 陳榮浩 每經(jīng)編輯 段煉 陳夢妤

　　12月1日，由財政部等三部門發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》正式執(zhí)行。

　　據(jù)央視財經(jīng)，今天(12月2日)是政策落地后首個工作日。在各地辦稅大廳，購房者可按新政策繳納契稅、增值稅，并辦理過戶、不動產(chǎn)登記等手續(xù)。

　　在利好政策的密集推動下，不少城市11月的成交熱度仍在持續(xù)。

　　其中，11月深圳二手住宅網(wǎng)簽7125套，創(chuàng)近4年以來新高；上海二手房成交量(含商業(yè))達(dá)2.70萬套，創(chuàng)44個月新高；北京二手房網(wǎng)簽超1.8萬套，創(chuàng)20個月新高；新一線城市中的杭州也在時隔19個月后，二手房再度挺近“萬套時代”，達(dá)1.05萬套。

　　與此同時，新房“日光盤”頻現(xiàn)。比如，上海融創(chuàng)外灘壹號院二期、大華公園柏翠、浦發(fā)唐城四期、中海領(lǐng)邸・玖章等；深圳深業(yè)上城學(xué)府、中建觀玥、深鐵閱云境、財富城二期等。

　　在美聯(lián)物業(yè)全國研究總監(jiān)何倩茹看來，當(dāng)一個城市二手房成交能持續(xù)維持“榮枯線”以上6個月，就有較大概率出現(xiàn)價格上的反轉(zhuǎn)。

　　目前，不少熱門城市的二手房價格經(jīng)過幾年的調(diào)整，價格已經(jīng)出現(xiàn)明顯回調(diào)，再下跌的空間已經(jīng)縮��；加上首付比例、房貸利率目前已調(diào)整到非常低的水平，對許多剛需購房者而言，當(dāng)下是不錯的購房機(jī)會。

　　深圳前海某項目選房現(xiàn)場 受訪者供圖

　　北上廣深，集體升溫

　　“現(xiàn)在深圳的二手房成交起來了，雖然目前價格還未起來，大多數(shù)樓盤的成交價仍低于指導(dǎo)價，但很多小區(qū)的筍盤不斷被消耗掉，價格有企穩(wěn)趨勢�！�12月2日，深圳房產(chǎn)中介邵東向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹。

　　在邵東看來，目前深圳二手房整體市場已經(jīng)回到了2017年前的水平，處于底部狀態(tài)，如果這種成交量能夠一直維持，預(yù)計明年年中就會在價格上有所體現(xiàn)。

　　“比如深圳北站片區(qū)，這兩個月絕大多數(shù)新盤都清空了，雖然價格上還是有很大折扣，但對整體的庫存去化效果明顯�！鄙蹡|表示。

　　每經(jīng)記者注意到，自9月底陸續(xù)頒布樓市新政后，一線城市市場成交持續(xù)維持火熱狀態(tài)。

　　其中，深圳二手房成交維持“繁榮線”水平。據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測，深圳11月新建商品住宅預(yù)售網(wǎng)簽8076套，環(huán)比上漲94.5%，僅次于2021年1月，成為近4年以來的第二高點。二手住宅網(wǎng)簽7125套，環(huán)比上漲16.5%，為近4年以來最高點。

　　上海樓市同樣表現(xiàn)亮眼。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月上海二手房(含商業(yè))成交總量突破27000套，創(chuàng)近44個月新高。安居客上海監(jiān)測顯示，該月二手房(含商業(yè))累計成交27050套，超越6月，成為年內(nèi)最高。

　　另據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)18763套，環(huán)比上漲約8%，同比上漲約50%，二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)20個月新高。

　　廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計顯示，10月26日至11月25日，廣州市二手房住宅網(wǎng)簽11400多單，環(huán)比增長10.01%。據(jù)央視財經(jīng)報道，12月2日至3日，廣州各區(qū)不動產(chǎn)登記中心的線上號源已基本約滿。

　　成交火熱的還有杭州。

　　據(jù)杭州我愛我家統(tǒng)計，11月杭州全市二手房成交10518套，環(huán)比增長14.7%，同比去年的8850套上漲18.8%。這一成交數(shù)據(jù)不僅再度刷新年內(nèi)最高月度成交紀(jì)錄，也意味著時隔19個月，杭州樓市重回“萬套時代”。

　　在部分業(yè)內(nèi)人士看來，隨著9月底以來政策效應(yīng)的持續(xù)釋放，疊加購房門檻降低、首付比例下調(diào)、房貸利率走低以及稅費成本減少等多方面因素，市場活躍度有望進(jìn)一步延續(xù)。

　　何倩茹提到，在9月樓市松綁以后，不少城市的火熱已持續(xù)兩個月，維持“高溫”，預(yù)計在四季度剩余的時間里，如開發(fā)商及二手業(yè)主能保持克制的定價策略，樓市成交量仍有很大概率維持高位，但預(yù)計政策的遞減效應(yīng)也會同時發(fā)生。如果成交量不及目標(biāo)，可繼續(xù)關(guān)注政策工具箱。

　　新盤加推，價格漲了

　　就新房而言，雖然分化仍在，但頻頻出現(xiàn)的“日光盤”，確實給了市場帶來了不少信心。

　　每經(jīng)記者注意到，自9月底以來，深圳、上海各自誕生了4個“日光盤”。

　　在上海，融創(chuàng)外灘壹號院二期、大華公園柏翠、浦發(fā)唐城四期、中海領(lǐng)邸・玖章等樓盤相繼“日光”。深圳也不甘示弱，10月以來深業(yè)上城學(xué)府、中建觀玥、深鐵閱云境、財富城二期等開盤售罄，深鐵閱云境更是不到兩小時售罄214套房源，認(rèn)籌率高達(dá)233%，刷新深圳東部近兩年的入圍比例紀(jì)錄。

　　“現(xiàn)在的‘日光’跟以前樓市火熱時的‘日光’還是有些差距。以前市場火熱時，買家更多的是看中與二手房的價差或者房價上漲的預(yù)期，大部分都是買家主動進(jìn)場。而現(xiàn)在的‘日光’，更多的是因為開發(fā)商自身讓利比較厲害，更看中性價比�！�

　　邵東向記者表示，近期深圳新房“日光”除了本身市場回暖的因素外，還與推盤量相對較少、開發(fā)商主動讓利等因素有關(guān)。

　　“深圳新盤允許的最低折扣是八五折，有些項目為了吸引顧客，采用較為明顯的折扣策略，如限時登記九九折、認(rèn)籌凍資九七折、開盤認(rèn)購九一折等，最終甚至能做到八五折。此外，控制備案房源數(shù)量也是常見手段�！鄙蹡|說。

　　每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年深圳的4個“日光盤”整體推盤量都不算大：海德園116套房，深業(yè)上城學(xué)府324套房，中建觀玥192套房，深鐵閱云境214套房。

　　不過，隨著去化向好，個別項目的加推價格有所“回升”。以去年10月光明區(qū)鳳凰城板塊的“日光”項目中建觀玥為例，一期備案均價3.8萬元/平方米，開盤折后3.25萬元/平方米起。

　　近日，項目加推147套房源，雖然仍可在備案價基礎(chǔ)上享受一定折扣，但最終成交的單價相比一期有所抬高，折后單價約3.49萬元/平方米起。

　　類似的還有深圳南山板塊今年入市的兩個新盤。其中，招商四海臻邸二期于2024年11月22日晚開盤，開盤去化率超96%，備案價約11.23萬元/平方米，最低折扣價約8.36萬元/平方米起。

　　同為南山板塊的金眾云山海項目一期4月開盤，備案價約8.94萬元/平方米，折后單價約6.2萬元/平方米起。

　　樂有家研究中心分析稱，今年以來深圳已出臺16次政策調(diào)控，涉及房貸利率、公積金額度、房產(chǎn)稅費、購房名額、購房首付、限售政策、財政刺激等多個方面，可見今年主管部門對“穩(wěn)樓市”的決心力度空前。而9月底這波政策“組合拳”也給市場帶來了正向效果，深圳樓市正逐步走出低谷。

　　中指研究院則提到，9·26新政支持力度大，效果持續(xù)性強(qiáng)于以往，10月以來市場量價出現(xiàn)階段性恢復(fù)，11月核心城市銷售保持一定規(guī)模。隨著年末房企沖刺銷售業(yè)績，加大推盤力度，預(yù)計12月房地產(chǎn)市場將保持一定活躍度，但短期內(nèi)“以價換量”仍是主流。

　　記者|陳榮浩

　　編輯|段煉 陳夢妤 蓋源源

　　校對|王月龍