房企名下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)六七折出讓，抄底資金在進(jìn)場

　　作者：鄭娜

　　房企正在或主動(dòng)或被動(dòng)地大幅折價(jià)處置各類資產(chǎn)。

　　近日，融創(chuàng)位于青島的4宗地塊被擺上貨架，即將進(jìn)行法拍，起拍價(jià)約為評(píng)估價(jià)的7折。此前曾經(jīng)歷兩次法拍的成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店，第二次起拍價(jià)為10億元，比評(píng)估價(jià)減少了6億元；世茂旗下“巨無霸”項(xiàng)目深港國際中心最終也以約104億元總價(jià)值被拿去抵債，而該項(xiàng)目評(píng)估價(jià)則超160億元……

　　在銷售下行、資金回籠不暢的當(dāng)下，房企手中曾經(jīng)頗為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)頻繁被動(dòng)處置，抑或大幅折價(jià)仍難以賣出的情況并不鮮見。有業(yè)內(nèi)分析指出，在市場低迷時(shí)期，大宗資產(chǎn)流動(dòng)性不佳，較大力度的折扣才能吸引投資者。

　　不過，這一態(tài)勢(shì)或?qū)⒌玫脚まD(zhuǎn)。在9月底至今的一攬子刺激政策推出后，投資市場信心得到一定程度恢復(fù)和提振，第三季度商業(yè)地產(chǎn)投資總額同比增長32%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來隨著房地產(chǎn)市場成交量逐步止跌回穩(wěn)，資產(chǎn)價(jià)格也將企穩(wěn)。

　　資產(chǎn)頻繁低價(jià)出售

　　近日，有市場消息稱，凱德集團(tuán)意欲以18億元的價(jià)格出售位于陸家嘴核心商圈的上海浦發(fā)大廈約70%面積。該項(xiàng)目由凱德在逾5年前收購，斥資27.52億元。以此粗略計(jì)，18億的售價(jià)相當(dāng)于打了65折，已是虧本出售。就該消息，凱德方面回復(fù)第一財(cái)經(jīng)稱，“18億出售上海浦發(fā)大廈消息不屬實(shí)”。不過，記者從多位市場人士處了解到，該項(xiàng)資產(chǎn)是有出售意愿，但傳聞中的價(jià)格不準(zhǔn)確，折價(jià)力度并未達(dá)到超3成的水平。

　　伴隨著房地產(chǎn)市場在過去幾年里的持續(xù)下行，房企手中各類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)折價(jià)出讓的現(xiàn)象并不鮮見，無人問津的情況亦時(shí)有發(fā)生。

　　11月下旬，青島融創(chuàng)將手中位于即墨的4宗地塊的土地使用權(quán)擺上了貨架，涉及總建面約22.35萬平方米，起拍價(jià)約5.41億元，評(píng)估總價(jià)7.73億元，起拍價(jià)約為評(píng)估價(jià)的7折。將于12月下旬拍賣。

　　此前10月，青島融創(chuàng)施柏閣酒店還進(jìn)行了二次拍賣，4棟5星酒店及酒店設(shè)施設(shè)備的總起拍價(jià)近6億元，但最終流拍。今年年初，融創(chuàng)旗下位于成都的環(huán)球中心天堂洲際大飯店也先后兩次被拍賣，評(píng)估價(jià)超16億元，起拍價(jià)則從一拍的11.5億元降至二拍的10億元，但仍無人接盤，最終通過以物抵債的方式轉(zhuǎn)至東方雨虹。

　　曾被認(rèn)為“壓箱底”項(xiàng)目的世茂深港國際中心12宗地塊，也曾歷經(jīng)兩次流拍。今年7月份，該項(xiàng)目被中信信托申請(qǐng)以二拍保留價(jià)約104億元的價(jià)格，拿來抵償債務(wù)。而評(píng)估報(bào)告顯示，該項(xiàng)目整體的評(píng)估價(jià)約163.05億元。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向記者表示，在當(dāng)前市場環(huán)境下，大宗不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格明顯處于打折狀態(tài)，一般是6-7折，甚至到5折水平。

　　“在市場低迷時(shí)期，大宗不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性較差，除非有較大力度的折扣才能吸引投資人。”劉水表示，當(dāng)前，較多城市房價(jià)下跌超過3成，相比而言，大宗不動(dòng)產(chǎn)買家少、流動(dòng)性較差，要達(dá)成交易價(jià)格要下跌的幅度要更大。

　　自2021年以來，受到房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的影響，越來越多開發(fā)商面臨流動(dòng)性壓力，而出售資產(chǎn)成為其解決資金壓力的一項(xiàng)關(guān)鍵舉措。但隨著市場行情持續(xù)下行，擺上貨架的資產(chǎn)不斷增加，資產(chǎn)價(jià)格也明顯承壓。

　　某上市房企當(dāng)前正在處置包括華東、華南、西南等地區(qū)的各類資產(chǎn)，公司內(nèi)負(fù)責(zé)資產(chǎn)處置的人士向記者表示，不同業(yè)態(tài)的資產(chǎn)價(jià)格有所分化�！敖鼇�，辦公樓的打折更嚴(yán)重了，而諸如長租公寓等有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)就比較受歡迎�！�

　　即便是在全國大宗成交最活躍、流動(dòng)性良好的上海市場，也有許多項(xiàng)目都在打折出售。公開信息顯示，近來位于上海市靜安區(qū)大寧板塊的一處辦公物業(yè)成交，總價(jià)約8.3億元，實(shí)為虧本出售。而另一處位于徐匯區(qū)的裙房也以評(píng)估價(jià)的89折成交，約為2.6億元。

　　戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事盧強(qiáng)表示，目前在上海市場上，各類物業(yè)打折力度均不相同，打折幅度最大的是辦公樓資產(chǎn)，最低可以到65折左右，但占比不高；其中折價(jià)最小的是酒店公寓類項(xiàng)目，因?yàn)檫@類資產(chǎn)近年來的現(xiàn)金流比較好。

　　抄底資金加快進(jìn)場

　　業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，資產(chǎn)價(jià)格下跌的趨勢(shì)仍將延續(xù)，部分資產(chǎn)價(jià)格下跌是逐步擠出往年巔峰時(shí)期泡沫的過程。

　　一位在上海從事大宗資產(chǎn)交易的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，市場上打8折出讓的資產(chǎn)只是一小部分，當(dāng)前辦公市場還有下行的壓力，而上海市場供應(yīng)量較大，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，預(yù)計(jì)除了核心資產(chǎn)外，其它類型資產(chǎn)的價(jià)格可能還會(huì)下探。

　　上述房企內(nèi)部人士則直言，從持有者角度來說，相較于資產(chǎn)買入價(jià)格，疊加期間的資金成本、時(shí)間成本，當(dāng)前的資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)基本處于超跌的狀態(tài)。

　　價(jià)格下行的壓力持續(xù)存在，也給大宗資產(chǎn)成交帶來了一定難度。盧強(qiáng)表示，在市場上存在打了65折資產(chǎn)的情況下，盡管該類資產(chǎn)數(shù)量不多，但也會(huì)使得8折類的資產(chǎn)吸引力減弱。劉水則認(rèn)為，如果大宗不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格下跌幅度較大，資產(chǎn)所有人出讓意愿較低，不利于市場活躍。

　　不過，當(dāng)前市場上已有不少積極信號(hào)出現(xiàn)。據(jù)盧強(qiáng)觀察，9月24日監(jiān)管層釋放了支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的重磅新政后，10月份抄底商辦的資金明顯實(shí)質(zhì)加快進(jìn)場速度，“有時(shí)候兩周時(shí)間就能簽署三個(gè)項(xiàng)目的最終協(xié)議，這已不是個(gè)案的狀態(tài)了”。

　　另據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，中國內(nèi)地前三季度商業(yè)地產(chǎn)投資總額達(dá)到167億美元，同比增長3%；第三季度投資總額為62億美元，同比增長32%。其中，截至2024年前三季度，零售物業(yè)交易額達(dá)36億美元，同比增長105%。在辦公樓市場，買家除了國內(nèi)企業(yè)租戶外，中國內(nèi)地吸引了更為多元化的資本類型收購辦公樓資產(chǎn)。

　　法拍房這一涉房類資產(chǎn)的成交表現(xiàn)也正在處于上升通道中。據(jù)克而瑞抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，10月法拍房成交率達(dá)到29%，較上月增加6個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了2024年下半年以來的持續(xù)上升勢(shì)頭。其中，寧波、杭州、上海、深圳、北京、重慶等城市表現(xiàn)較佳，法拍房成交率超過50%。

　　該機(jī)構(gòu)指出，今年上半年，法拍房成交率基本維持在16%左右，下半年以來則持續(xù)攀升，這也在一定程度上印證著市場信心的逐步筑底過程，尤其是9、10月以來法拍房成交率的大幅上行，更是說明近期中央和地方“穩(wěn)市場”政策效果正在持續(xù)顯現(xiàn)。

　　“隨著9月底至今一攬子刺激政策的推出，投資市場信心得到一定程度恢復(fù)和提振，公募REITs和不動(dòng)產(chǎn)持有型ABS再度進(jìn)入機(jī)構(gòu)的視野，這兩種投資產(chǎn)品為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域提供了資金增量和退出渠道，能夠有力提升流動(dòng)性迎來穩(wěn)健的增長契機(jī)�！敝倭柯�(lián)行中國區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人龐樹東認(rèn)為。

　　在盧強(qiáng)看來，目前市場處于低價(jià)開始放量成交階段，總體來說已經(jīng)在一個(gè)筑底階段，雖然辦公樓租金還在下跌，但現(xiàn)階段最低價(jià)位的辦公樓價(jià)格已經(jīng)體現(xiàn)了遠(yuǎn)期的租金繼續(xù)探底因素。

　　整體來看，劉水認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)主要受房地產(chǎn)市場影響，依賴于房地產(chǎn)市場的變化，如果房地產(chǎn)市場成交量能夠止跌回穩(wěn)，資產(chǎn)價(jià)格也將企穩(wěn)。