便宜價收才能資金平衡？錢從哪來？多地官宣收購存量房背后

　　記者 陳榮浩

　　廣州將收儲存量房的范圍擴大到了全市。

　　11月18日，廣州安居集團發(fā)布公告稱，將從12月18日起征集全市已經(jīng)建成的存量商品房房源。

　　據(jù)Wind統(tǒng)計，截至2024年10月，已有超過60個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量商品房用作保障性住房，其中超過30個城市已經(jīng)發(fā)布了具體細則和征集公告。福州快安龍津新苑、亭江三盛雅居樂·璞悅長灘，以及重慶佳寓光環(huán)店等項目則已順利入市。

　　“地方國企之所以愿意收購，并非單純的救市、救企業(yè)，而是收回來還要出讓的，所以收購企業(yè)更愿意按照白菜價來收購，否則就砸在企業(yè)手上了。所以在收購時，收購企業(yè)還會更多考慮二次出售、出租、綜合成本、資金平衡等問題�！睆V東省住房政策研究中心研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

　　90平方米以下

　　廣州全市范圍收儲

　　從目前下場收儲的企業(yè)類型看，多數(shù)都是當?shù)貒�有企業(yè)。

　　比如這次的廣州安居集團。公開資料顯示，廣州安居集團成立于2023年9月1日，是廣州市屬一級功能類國有企業(yè)，注冊資本300億元，主要負責廣州市保障性住房的投資、融資、建設、運營及配套性商業(yè)物業(yè)運營管理等。

　　廣州安居集團此次將在全市范圍內(nèi)收購滿足90平方米以下的存量商品房作為保障房，房源必須滿足資產(chǎn)負債和法律關(guān)系清晰、已取得竣工聯(lián)合驗收意見書等五項條件，有意參加的開發(fā)商可于11月18日至12月18日期間報名。

　　這意味著，廣州收購存量商品房作保障房的措施，正式從此前的增城等區(qū)擴大到全市范圍。(注：今年5月30日，增城區(qū)政府掛出公告，公開征集符合條件的商品性安置房源。)

　　李宇嘉表示，從各地實踐來看，收購的案例比較多，地方政府常態(tài)化的征拆、公租房籌集、城中村改造等，很多都開始通過存量收購來解決。不過，貫徹保障房籌集新模式，且申請再貸款的案例并不多，主要是收購一些商辦物業(yè)用作保障性租賃住房。

　　中指研究院華南分院分析師楊永俊則提到，廣州此次政策后，收儲范圍將從過往的增城地區(qū)擴大到全市，這也是有效解決廣州新市民、青年人等群體住房問題的實際舉措之一，對促進廣州房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”也有積極作用。

　　據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2024年10月底，廣州全市商品住宅顯性庫存量為1329.7萬平方米，出清周期仍高達21.4個月。其中，90平方米以下戶型的庫存量為319.9萬平方米，占比約24%，出清周期為20.4個月。

　　“白菜價”收購才能資金平衡？

　　如前所述，目前國內(nèi)已有超60個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量商品房用作保障性住房，但多數(shù)仍停留在征集階段。

　　從收儲方式看，多數(shù)城市采用“以需定購”原則，主要用于增加租賃住房供給和納入保障房體系。

　　其中，珠海、重慶、南京等城市已明確將收購的存量房用作租賃住房。

　　同時，鄭州、沈陽等城市將收儲的存量房改造為保障性租賃住房；福州市國有企業(yè)福州安住發(fā)展有限公司已收購約5000套存量住房，用于保障性租賃住房。

　　而從推進情況看，福州、武漢、重慶等地推進較快，甚至部分項目已順利入市。

　　今年2月，重慶嘉寓房屋租賃有限責任公司、重慶建渝住房租賃基金透露，將收購4207套房源投入租賃市場；6月底，首個租賃項目重慶佳寓光環(huán)店已投入使用。

　　從租金情況看，重慶佳寓光環(huán)店的租金一般為每月1500元左右，面積在36～38平方米，周邊同面積段房源月租金一般在1500元～1800元不等。

　　在福州，當?shù)匾咽召徑�萬套商品房用作保障性租賃住房，首批房屋已于今年8月中旬對外招租。據(jù)福州保稅港國利集團8月15日發(fā)布的公告，有455套收儲房源入市，包括陽光城翡麗公園(12套)、快安龍津新苑(121套)和亭江三盛雅居樂·璞悅長灘(322套)，戶型涵蓋45～135平方米。其中，毛坯房租金400元/月起，裝修房租金950元/月起。

　　而第三方中介平臺數(shù)據(jù)顯示，陽光城翡麗公園小區(qū)出租房源中，50平方米房源租金約1500元，93平方米房源月租約2350元。

　　在李宇嘉看來，各地在實施收儲過程中，主要阻礙還是對房源的定價問題。

　　“從其他城市的運作實踐來看，存在的主要問題是，收購回來做保障性住房，無論租還是售，如果要堅持資金平衡的原則，就必須按照‘白菜價’收購，這導致雙方可能在價格上達不成一致，也是阻礙收購的最大障礙。同時，由于對未來房地產(chǎn)市場的走勢預期存在差異，市場主體通過申請再貸款來收購的積極性尚待提升�！崩钣罴畏治龇Q。

　　“各地收儲有兩個較為核心的因素，一是企業(yè)自身的資金來源，二是對擬收購房源的價格匹配和交易。比如房企能否接受收儲的定價，目前還是個未知數(shù)。這些都是制約收儲推進的重要原因�！敝袊�企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜在接受每經(jīng)記者采訪時表示，政策層面也在持續(xù)發(fā)力，如央行把保障性住房發(fā)放再貸款比例從貸款本金60%提升到100%，財政部允許專項債券用于土地儲備和收購存量房等。