房價企穩(wěn)信號？8城二手房價反彈，部分房主不接受大砍價

　　作者：馬一凡

　　“一上來就砍價100萬！”過去，上海樓市中的購房者張斌奉行這樣的“談價準則”，但他最近發(fā)現(xiàn)二手房的議價空間越來越小，曾與他“拉鋸”多時的業(yè)主已經(jīng)將房子出手賣給了別人。

　　從2023年初開始，核心一二線城市二手房掛牌量激增，存量住宅供過于求，二手房市場從賣方市場悄然轉變?yōu)橘I方市場，“狠狠地刀一筆”成為二手房買家的共識，“以價換量”成了二手房市場的常態(tài)。

　　不過，在10月份一攬子房地產(chǎn)重磅新政出臺后，市場起了新變化，在二手房洶涌澎湃的成交“大潮”中，部分城市的二手房價格開始反彈。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，70個大中城市中，10月份二手住宅價格環(huán)比上漲城市達到8個，四大一線城市二手房價格實現(xiàn)了13個月以來的首次上漲。

　　隨著二手房成交量上升、成交周期的加快，那些想“狠狠刀一筆”的買家發(fā)現(xiàn)談價已變得艱難起來。

　　“能大砍價的房源幾乎不存在了”

　　“一大清早，我還在睡覺，就被中介的電話吵醒，他告訴我，我一直在談價的那套房子已經(jīng)賣掉了，成交價比我的出價足足多了五六十萬，我還能說什么？只能‘尊重、祝�！�。”上海的購房者張斌近日對記者反映，他一直想著“抄底”浦東某板塊，結果快談妥的一套房子突然被人高價“截胡”了。

　　這套房總價在900萬元上下，地段好、易出租，但戶型卻存在硬傷，張斌認為這種戶型不太好賣，而業(yè)主又是急售，他便看到了砍價的空間，第一次砍價就直接報800萬元，隨后雙方陷入長時間的報價拉鋸戰(zhàn)。業(yè)主方總是希望張斌能再漲個二三十萬元，而張斌則“咬死”自己最初的報價。

　　張斌內心的盤算是這套戶型不好的房子如果再掛上兩三個月仍然賣不出去，業(yè)主勢必要向他“低頭”。沒想到，在10月份一攬子重磅房地產(chǎn)政策的助推下，10月上海全市成交了2.2萬套二手房，環(huán)比大增63%，張斌關注的浦東某板塊10月二手房成交量也達到了7月、8月、9月三個月的數(shù)量之和。在洶涌的成交潮中，這套戶型有硬傷的房子竟然也以比張斌報價高了不少的價格順利成交了。

　　“那套沒買成，我就繼續(xù)蹲守這個板塊，找找其他性價比高的房子唄。不過我發(fā)現(xiàn)自從成交量上去后，議價空間也縮小了，能大幅度砍價的房源基本不存在了�！睆埍笳f道。

　　陸瑋是專注于服務上海市中心區(qū)域高端住宅交易的房產(chǎn)經(jīng)紀人，他告訴記者，在過去約兩年里，高端住宅在價格談判時降價幾百萬元甚至上千萬元都是常見現(xiàn)象，不過這種情況在最近一個多月內也越來越少了。

　　“最近的帶看量和轉化量都不錯，低價房源賣一套就少一套，有不少房東已經(jīng)在漲價試探市場溫度了，比如兩千多萬的房子，房東會讓掛牌價先漲個七八十萬�！标懍|表示。

　　“我現(xiàn)在也開始有惜售的心態(tài)了�！闭�打算賣掉廣州市區(qū)一套房產(chǎn)的江晴也對記者表示，她最近剛拒絕了一上來就大幅砍價的客戶，“看到市場數(shù)據(jù)在回暖，我覺得沒必要降價賣房，完全可以再等等”。

　　上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦告訴第一財經(jīng)，二手房議價空間縮小現(xiàn)在已經(jīng)成為一線樓市中非常普遍的現(xiàn)象。

　　“現(xiàn)在可能就兩種房子還有大幅砍價的空間，一種是總價幾千萬的，還有一種是房子本身質素過差的，其他大部分正常房源的業(yè)主都對價格咬得很緊，這是10月份房地產(chǎn)一系列新政出臺后的新現(xiàn)象。”據(jù)盧文曦觀察，10月份以來，不僅“惜售”的業(yè)主變多了，往上調價的業(yè)主數(shù)量也大增，雖然二手房漲價還不算是市場主流情況，但一部分業(yè)主上調掛牌價也確實是個新情況，這能體現(xiàn)出市場風向確實已在轉變。

　　“惜售、漲價背后其實就是成交周期的縮短，房子變得好賣了。過去業(yè)主掛出一個價格后，如果兩周都無人問津，業(yè)主自然就慌神了，趕忙下調價格；而現(xiàn)在情況是反過來了，購房人可能看了5套房子，其中兩套很快就賣掉撤盤了，還有兩套的房東往上調價了，還有一套原本愿意打9折，現(xiàn)在只愿意打95折了，那就輪到購房者心態(tài)波動了。”盧文曦表示。

　　超60%從業(yè)者認為二手房價將企穩(wěn)

　　近兩年來，二手房市場整體呈現(xiàn)“以價換量”的買方市場特征，一般來說，買家在談價時會狠狠地“刀一筆”，而有誠意急售的賣家多數(shù)都會接受。不過，二手房價格大幅下跌的趨勢正在扭轉。

　　11月15日，國家統(tǒng)計局公布了今年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅收窄或轉漲、同比降幅趨穩(wěn)，尤其是一線城市改善明顯。

　　整體來看，70個大中城市中二手住宅價格環(huán)比上漲城市達到8個，而9月份時這個數(shù)據(jù)為零。

　　四大一線城市二手房價格也實現(xiàn)了13個月以來的首次轉漲，由9月的環(huán)比下降1.2%轉為上漲0.4%，其中，北京、上海和深圳分別上漲1.0%、0.2%和0.7%。

　　國家統(tǒng)計局公布的問卷調查結果也顯示出房地產(chǎn)從業(yè)者對行業(yè)的預期有極大轉變——認為未來半年內新建商品住宅和二手住宅銷售價格將保持穩(wěn)定或上漲的受訪從業(yè)人員占比分別達到75.9%和60.4%，比9月的數(shù)據(jù)分別提高17.6個和15.0個百分點。

　　在國家統(tǒng)計局公布的70城房價數(shù)據(jù)中，杭州的二手房漲幅十分顯眼，環(huán)比上漲0.8個百分點，在70城中漲幅排名第二，僅次于北京。要知道，在10月份之前，杭州還是一個典型的二手房“以價換量”城市——盡管徹底放開限購以后二手房成交量上漲了，但價格一路下滑。

　　10月份的杭州二手房成交數(shù)據(jù)則是“量變引起質變”，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，全月杭州二手房網(wǎng)簽了9120套，創(chuàng)下全年最高紀錄，環(huán)比9月(6033套)上漲51.2%，同比去年10月(6277套)提升45.3%。值得關注的是，這一次不再是“以價換量”——10月杭州二手房網(wǎng)簽成交均價29411元/平米，環(huán)比9月價格(28091元/平米)足足上漲了4.7%。而此前被稱為“破發(fā)板塊”的杭州亞運村以及“跌慘了”的未來科技城板塊，在11月以后都出現(xiàn)了不少漲價房源。

　　不過，光憑這些數(shù)據(jù)能判斷樓市已經(jīng)“止跌回穩(wěn)”？這究竟是短期脈沖式行情還是長期趨勢？這些仍是廣大業(yè)主和購房者關心的問題。

　　“從10月份至今的成交量來看‘止跌’是肯定的，而且一線城市樓市成交量同比、環(huán)比都有大幅提升；從價格來看，部分城市二手房價格出現(xiàn)了小幅度的反彈。至于能否判斷樓市已經(jīng)‘回穩(wěn)’，還需要觀察，因為市場情況不是一蹴而就的，即便這兩個月不錯，后面能不能延續(xù)要打個問號�！北R文曦表示，從過往經(jīng)驗來看，在集中出臺樓市政策后，市場會有一個爆發(fā)期，像這一輪市場成交量的爆發(fā)，延續(xù)到12月上半月估計沒有問題，12月后半月交易的動能有可能會減弱，一、二月份則可能會進入樓市的傳統(tǒng)淡季。

　　“傳統(tǒng)淡季過后，到明年的春天，市場會不會延續(xù)熱度？現(xiàn)在還很難說。不過，既然我們短期的刺激政策是有效果的，那么后續(xù)市場如果疲軟，我個人判斷還是會通過政策來保持市場的溫度，從而將市場真正地穩(wěn)住�！北R文曦對記者表示。

　　“我覺得核心一二線城市要做到樓市‘止跌企穩(wěn)’，樂觀估計是要到明年下半年了，目前重點一二線還沒有完全做到量價止跌，市場還存在一些不確定性，部分城市的交易量和價格的反彈是否具備持續(xù)性，還需要進一步觀察�！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示。

　　(應受訪者要求，文中張斌、陸瑋、江晴均為化名)