重磅！城中村改造擴(kuò)圍至近300個城市，穩(wěn)妥推進(jìn)貨幣化安置

　　記者 李莎

　　近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知(下稱“通知”)，部署各地進(jìn)一步做好城中村改造工作。通知明確，擴(kuò)大城中村改造政策支持范圍，從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，擴(kuò)圍至近300個地級及以上城市。

　　通知明確，地級城市資金能平衡、征收補(bǔ)償方案成熟的項目，均可納入政策支持范圍。

　　具體支持政策包括：納入地方政府專項債券支持范圍，開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)提供城中村改造專項借款，適用有關(guān)稅費優(yōu)惠政策，鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等。

　　在推進(jìn)城中村改造貨幣化安置方面，通知強(qiáng)調(diào)，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發(fā)，穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執(zhí)行。

　　中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院住房與住區(qū)研究所所長盧華翔向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，從以往經(jīng)驗看，推進(jìn)城中村改造貨幣化安置能帶來剛性需求釋放，且見效的速度快。這次政策擴(kuò)圍，能夠充分發(fā)揮多渠道資金的組合優(yōu)勢，將有效破解地方政府城中村改造中的資金籌措難題，推進(jìn)項目順利實施，將為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供重要支撐。

　　政策支持?jǐn)U圍

　　2023年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，對在超大特大城市推進(jìn)城中村改造進(jìn)行部署。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹10月17日在國新辦發(fā)布會上表示，將通過貨幣化安置等方式,新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從該發(fā)布會上了解到，35個重點城市有170萬套城中村改造需求，全國297個地級城市也有改造需求。另外，全國城市有50萬套危舊房需要改造。

　　通知進(jìn)一步明確，地級城市資金能平衡、征收補(bǔ)償方案成熟的項目，均可納入城中村改造政策支持范圍。這意味著政策支持范圍進(jìn)一步擴(kuò)大到近300個地級及以上城市。

　　中國社會科學(xué)院研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強(qiáng)對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，城中村改造是城市更新的重要內(nèi)容，隨著城市化的持續(xù)推進(jìn)，我國大部分城市的老城區(qū)都面臨著不同程度的老化問題，甚至存在安全隱患。兩部門聯(lián)合下發(fā)通知部署城中村改造，說明城中村改造已進(jìn)入大規(guī)模推進(jìn)實施階段。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，過去十幾年，各城市開發(fā)快速擴(kuò)張，產(chǎn)生了很多新的城中村，并出現(xiàn)城中村土地利用低效、存在消防安全隱患、居住質(zhì)量較差等遺留問題。因此，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有必要將城中村改造政策支持范圍擴(kuò)展到各地級城市。

　　王業(yè)強(qiáng)表示，從城市整體發(fā)展來看，位于城市國土空間規(guī)劃確定的重點功能片區(qū)、重點發(fā)展組團(tuán)的城中村，改造可行性較高、緊迫性較強(qiáng)的城中村，以及安全風(fēng)險隱患多、景觀風(fēng)貌差、配套短板突出的城中村，或?qū)��?yōu)先納入改造范圍。

　　穩(wěn)妥推進(jìn)貨幣化安置

　　“市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化以后，城中村改造新增建設(shè)安置房的必要性下降，需要統(tǒng)籌增量需求和存量盤活利用�！崩钣罴握f。

　　通知明確，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發(fā)，穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執(zhí)行。通知進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，各地要從實際出發(fā)，穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執(zhí)行。

　　在受訪專家看來，通過貨幣化安置的方式來實施城中村改造，一方面有利于居民靈活選擇合適的住房，并縮短安置過渡期限；另一方面也有利于消化城市存量商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

　　根據(jù)中指研究院測算，若按套均面積100平方米計算，100萬套城中村和危舊房改造的貨幣化安置需求，可帶動約1億平方米的住宅銷售，對市場總量去化的貢獻(xiàn)約為10%。這部分需求進(jìn)入市場，有利于推動市場交易活躍度提升。

　　王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，城中村改造的貨幣化安置先釋放需求，后催生供給，且供給可以滯后需求超2年，以便存量供給被充分消化。本輪貨幣化安置規(guī)模較務(wù)實，預(yù)計對供給的長期沖擊不大，且供給地理位置或與所釋放的需求不重合，主要集中在核心城市核心區(qū)。未來開發(fā)企業(yè)分化將較明顯，拿地市占率遠(yuǎn)高于銷售市占率的行業(yè)龍頭公司，以及此前拓展比較積極、可售貨值較大的中型房企或受益更多。

　　王業(yè)強(qiáng)表示，貨幣化安置推進(jìn)城中村和危舊房改造是一個復(fù)雜的過程，需要綜合考慮居民的實際需求和感受，確保補(bǔ)償?shù)墓�平性和合理性�?/p>

　　破解資金籌措難題

　　盧華翔表示，城中村改造需要大量的資金投入，需要長期穩(wěn)定的低成本資金支持。

　　通知明確，地級以上城市符合條件的城中村改造項目均可以獲得政策支持，如納入地方政府專項債券支持范圍，開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)提供城中村改造專項借款，適用有關(guān)稅費優(yōu)惠政策，鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等。

　　“這次政策擴(kuò)圍將有效破解地方政府城中村改造中的資金籌措難題。”盧華翔表示，支持政策擴(kuò)圍后，地方符合條件的項目，可充分利用各類政策支持，充分發(fā)揮多渠道資金的組合優(yōu)勢，推進(jìn)項目順利實施。

　　部分城市已有所行動。11月7日，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳信息顯示，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行廣東省分行于11月4日向廣州市黃埔區(qū)“五村七片”城中村改造項目發(fā)放專項借款1071萬元，用于收購存量商品房用作村民安置房，標(biāo)志著廣東首筆收購存量住房用作安置房的專項借款資金落地廣州。國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行將陸續(xù)向“五村七片”項目發(fā)放首期2.5億元專項借款用于購買安置房。

　　另外，佛山市南海區(qū)黃岐東秀城中村改造項目于近日簽訂安置房回購協(xié)議，兩家政策性銀行將于近期發(fā)放購買安置房專項借款11.9億元。

　　通知要求，各地要落實好城中村改造財稅、土地、金融等支持政策。同時，通知也強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格落實“一項目兩方案”，即每個項目都要制定完備的征收補(bǔ)償方案、資金平衡方案等。

　　李宇嘉表示，這意味著方案不成熟，資金不能平衡的城中村改造項目不能推進(jìn)改造，也不能獲得政策扶持。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，本次政策緊跟在支持地方利用專項債資金收回收購存量閑置土地、多項稅收政策調(diào)整之后，是對房地產(chǎn)政策“組合拳”的具體落實。由此可見，監(jiān)管部門正加速落地促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的政策，多舉措疊加有利于形成合力，為市場提供持續(xù)修復(fù)的動力。