中新經(jīng)緯10月14日電 題：存量房貸利率調(diào)降既有可行性又具必要性

　　作者 戴志鋒 中泰證券銀行業(yè)首席分析師

　　近日，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行六大國有商業(yè)銀行均已發(fā)布公告，將于10月25日批量調(diào)整存量房貸利率。從當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，這既有可行性又具必要性。

　　目前，存量房貸利率和新發(fā)房貸利率之間仍存在調(diào)降空間。央行披露，2023年末存量房貸利率約為4.27%，而到2024年6月，新發(fā)房貸利率已降到3.45%，這一利率差為房貸利率調(diào)整提供了可行性。

　　此次房貸利率調(diào)整細(xì)則的落實(shí)，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響。從需求端來看，統(tǒng)一房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)到15%，加強(qiáng)了對改善性住房需求的支持，平等對待剛性需求和改善需求，有助于降低購房門檻和釋放改善型購房需求。

　　此外，降低存量房貸利率能夠減輕居民債務(wù)壓力，釋放購房資金。對于購房者來說，房貸成本的變化將影響其購房決策。央行此前預(yù)計(jì)，存量房貸利率平均下降約0.5個(gè)百分點(diǎn)，將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總計(jì)約1500億元。結(jié)合去年9月存量房貸的調(diào)整，存量房貸利率已經(jīng)整體下調(diào)了超過1個(gè)百分點(diǎn)。并且LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)持續(xù)下調(diào)，年初房貸的重定價(jià)也會自然導(dǎo)致房貸成本下降。在多種因素綜合影響下，原本因房貸壓力較大而猶豫不決的購房者更有可能入市，有助于房市平穩(wěn)升溫。

　　從供給端來看，首先，5月份央行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到了100%。其次，央行還將支持收購房企存量土地，在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，這將盤活存量用地，緩解房企資金壓力。

　　與此同時(shí)，將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項(xiàng)政策文件延期到2026年底等一系列政策組合拳整體從供給端發(fā)力，持續(xù)支持房企的合理融資需求，紓解房企壓力，并加快去庫存力度。

　　從金融市場的角度來看，存量房貸利率調(diào)整對銀行業(yè)既有挑戰(zhàn)又有機(jī)遇。短期看，銀行利潤可能受到一定影響；長期看，存量房貸利率調(diào)整有助于銀行業(yè)穩(wěn)規(guī)模、降風(fēng)險(xiǎn)。

　　一方面，按揭貸款作為銀行零售資產(chǎn)的壓艙石，提高的早償率影響規(guī)模增長，若調(diào)降存量房貸利率，銀行按揭貸款規(guī)模將企穩(wěn)，有助于緩解銀行零售資產(chǎn)端增長壓力，穩(wěn)住未來長期的個(gè)貸收入基本盤。另一方面，通過下調(diào)存量房貸，減少當(dāng)前居民還款壓力，進(jìn)而降低個(gè)人貸款不良率，有助于穩(wěn)定銀行零售資產(chǎn)質(zhì)量。

　　對于未來房貸利率的走勢，央行降息周期并未結(jié)束，預(yù)計(jì)明年仍有降息空間，這也符合央行推動(dòng)社會融資成本持續(xù)下降的基調(diào)。伴隨著未來LPR的持續(xù)下行，房貸利率或仍會繼續(xù)下行。

　　筆者建議，對于銀行來講，個(gè)人按揭貸款期限長，收益穩(wěn)定，抵押物優(yōu)質(zhì)，仍是優(yōu)選的投放選擇。對購房者和房地產(chǎn)市場參與者來說，應(yīng)該做好家庭資產(chǎn)負(fù)債表、個(gè)人的現(xiàn)金流管理，從服務(wù)自身的真實(shí)需求出發(fā)，穩(wěn)健參與房地產(chǎn)市場。(中新經(jīng)緯APP)

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