記者實探廣州“全面解除限購”第一周：房價未見上漲，去庫存仍是房企首要任務(wù)

　　經(jīng)濟觀察網(wǎng) 許夢旖/文

　　適逢“十一”黃金周，經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者走訪多個廣州在售樓盤后發(fā)現(xiàn)，購房者的信心正在恢復(fù)，小面積剛需房源備受追捧，整體樓市價格并未上漲，且房源優(yōu)惠力度加大。

　　9月26日，中央政治局會議提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。其后，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市紛紛放松限購措施。

　　其中，廣州市的解除限購步伐最為徹底。9月29日晚間，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》，取消居民家庭在廣州市購買住房的各項限購政策，自2024年9月30日起正式實施。此次限購政策調(diào)整后，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內(nèi)購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)。

　　這也意味著，自2010年10月廣州市發(fā)布《關(guān)于貫徹住建部等部委宏觀調(diào)控政策促進我市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的意見》以來，持續(xù)14年的樓市限購政策全面退出舞臺，廣州成為全國首個全面放開限購的一線城市。

　　“價格戰(zhàn)”擠壓二手房市場

　　“沒有預(yù)約的看房者我們都沒法接待了，臨時預(yù)約要等半小時至一小時左右�！�10月5日，記者在走訪廣州市荔灣區(qū)廣鋼新城區(qū)域的熱門在售樓盤保利雅郡時，該項目售樓處工作人員向記者表示，看房者需要由中介工作人員預(yù)約帶看，若是個人前往，需要登記身份證信息，或是保證現(xiàn)場有空閑中介愿意推薦才可咨詢相關(guān)戶型及具體情況。

　　記者注意到，保利雅郡售樓處現(xiàn)場坐了十多位房屋中介。其中，有的中介只是閑坐著，也有中介帶著客戶在與售樓處工作人員交談。

　　一位鏈家房產(chǎn)工作人員向記者表示，保利雅郡熱度較高的原因，是其推出了面積僅為69平方米的剛需戶型，且定價范圍在300萬元內(nèi)，客戶若有意向購買房源，即可下定金，但這個戶型放盤很少，放出后均已被預(yù)定。

　　他同時亦表示，由于廣鋼新城周邊新盤在持續(xù)打折促銷，對于二手房的成交量產(chǎn)生了一定影響。

　　“房地產(chǎn)商為了清庫存，肯定會打價格戰(zhàn)，二手房東在價格把控上的主動權(quán)并沒有房地產(chǎn)商強勢�！币晃谎肫箝_發(fā)商的區(qū)域銷售負責(zé)人亦向記者表示，在售樓盤憑借小面積的剛需戶型和極具競爭力的售價，會對周邊二手房市場造成一定程度的沖擊。

　　另外，該名銷售負責(zé)人表示，廣州的個別新盤會與中介公司聯(lián)手售房，且會額外拿出費用來維護中介商，中介將客源帶至合作樓盤，成交后的分紅會遠高于市場默認(rèn)分紅比例。

　　貝殼APP數(shù)據(jù)顯示，9月，中�；�灣壹號的二手房掛牌均價為4.7萬元/每平方米，成交均價為3.7萬元/每平方米；珠江金茂府二手房掛牌均價為5.9萬元/每平方米，成交均價為4.2萬元/每平方米；保利和光晨樾二手房掛牌均價為5.6萬元/每平方米，成交均價為3.9萬元/每平方米。

　　“這次政策的力度很大，大部分的項目售樓處都連夜趕制出了‘廣州放開限購’的宣傳海報或橫幅，目標(biāo)客戶群體肯定更大了嘛�！币晃焕鬄硡^(qū)白鵝潭區(qū)域的新房售樓處工作人員向經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者表示，這次十一黃金周期間，來訪人員明顯增多，房地產(chǎn)商也會在人流量集中的商圈或地鐵口發(fā)放宣傳資料，不少客戶是看見宣傳資料后到訪的，交易金額有了顯著提高。

　　據(jù)荔灣區(qū)住房建設(shè)和園林局統(tǒng)計，10月1日至3日，荔灣區(qū)主要在建在售樓盤29個，商品住宅共成交260套，到訪8103組；日均到訪2701組，環(huán)比9月日均量增長532%；日均認(rèn)購86.7套，環(huán)比9月日均量增長516%。

　　事實上，盡管廣州已有了多輪樓市限購政策的優(yōu)化，但在本次十一黃金周之前，廣州房地產(chǎn)市場的成交量仍較為低迷，購房者的觀望情緒濃厚。廣州中原研究發(fā)展部的報告顯示，今年8月，廣州新房網(wǎng)簽4906宗，環(huán)比下跌18%；二手住宅成交(自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽)8872宗，環(huán)比下跌11.6%，同比下跌8.8%。在價格方面，網(wǎng)簽均價為28278元/每平方米，環(huán)比下降7.0%。

　　對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉公開表示，在“止跌回穩(wěn)”的新要求下，廣州自然要發(fā)揮核心城市的帶動作用，完全退出限購也在情理之中。

　　李宇嘉表示，回顧廣州限購政策松動的路徑，也是先放開外圍區(qū)域，然后放開120平方米以上戶型；先收縮非戶籍要求的社保年限，再全部退出，遵循“小步快跑”的路徑。

　　“去庫存”仍是首要任務(wù)

　　不過，盡管利好政策層層加碼，但市場的主旋律依然是“以價換量”，開發(fā)商紛紛推出力度空前的優(yōu)惠活動，房價鮮見上漲跡象。

　　10月2日，記者走訪了位于廣州黃埔區(qū)的保利招商華發(fā)中央公館，該樓盤于9月25日取得了預(yù)售許可證。

　　“今天來的人太多了，我呆久了都有點透不過氣來。我與丈夫是從湖南來參加妹妹婚禮的，妹妹一家就住在黃埔區(qū)，我們在車上看見了樓盤打的廣告，就直接開車過來想要多了解一下�！币晃灰庀蛸彿空呦蛴浾弑硎荆�黃埔區(qū)開放限購已有大半年的時間，他們此次來現(xiàn)場是想了解一下黃埔區(qū)樓市的實際情況。

　　另外，上述意向購房者表示，由于保利招商華發(fā)中央公館是黃埔區(qū)地理位置相對優(yōu)越的樓盤，距離地鐵7號線大沙東站僅有幾百米，有很好的三甲醫(yī)院及教育資源配套，所以來看房的人很多，而且該樓盤的4.5萬元/每平方米的均價要明顯低于周邊新盤5萬元/每平方米的價格，且該樓盤仍有一定的議價空間。

　　記者注意到，在保利招商華發(fā)中央公館的售樓處內(nèi)掛著一幅“保利史上最瘋狂黃金周”的海報，該項目承諾“30天內(nèi)無理由換房”，且推出了“買房送蔚來汽車”的優(yōu)惠政策，相關(guān)優(yōu)惠持續(xù)到10月7日。

　　10月4日，記者走訪了位于廣州荔灣區(qū)花地灣區(qū)域的中海浣花里，該項目的售樓大廳內(nèi)同樣坐滿了前來咨詢的人，工作人員需要同時與幾個人交流對談。

　　在該項目的樣板間中，有十幾位看房者一起在咨詢戶型結(jié)構(gòu)與樓層朝向及售價問題。記者了解到，該樓盤于2023年年底開盤，目前售價已低于開盤時的公開價格，面積71平方米的剛需戶型銷售情況最好，所剩套數(shù)也最少，按照樓層及朝向的不同，售價在280萬元至290萬元左右。

　　“這個樓盤是周邊性價比較高的盤了，它的開發(fā)商及物業(yè)都是央企中海地產(chǎn)，也有配套的學(xué)校與醫(yī)院，我們對比了周邊的幾個盤，售價和物業(yè)公司是我們考慮最多的因素。”來自廣西的廖女士向經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者表示，由于相同區(qū)域樓盤的配套學(xué)校、醫(yī)院及周邊生活設(shè)施相差并不大，因此，價格就成了打動他們的最大因素。

　　記者注意到，中海浣花里的每平方米均價在4萬元左右，而與中海浣花里距離500米的萬科理想花地的每平方米售價則為5萬多元。在整個花地灣區(qū)域，萬科理想花地的售樓處最恢弘大氣，銀灰色的科技感建筑屹立在大十字路口的一邊，格外引人矚目。

　　在萬科理想花地售樓處內(nèi)，每個沙盤前都圍滿了看房者，售樓處入口上方掛著一張“廣州完全放開限購、史上最強政策力度”的巨大橫幅，看房者在登記后仍需等待5分鐘左右才可安排工作人員講解。

　　“萬科的促銷力度比較大，黃金周前幾天還在搞看房送禮物送雞蛋等活動。”一位萬科理想花地的看房者向記者表示，該樓盤是在2023年中開盤的，但隨后開盤的中海浣花里則在價格上讓周邊樓盤感受到了壓力。

　　另外，為了進一步打消購房者的置換及資金顧慮，開發(fā)商還在購房服務(wù)上做足了功夫。

　　中國鐵建華南公司公開表示，國慶黃金周期間，該公司推出“買房有好事”大促活動，聯(lián)動灣區(qū)7城12盤打造好房好價節(jié)，部分項目推出清盤折上折、特價房源秒殺、以舊換新、無憂退房、老帶新享豪傭等促銷措施；保利發(fā)展廣東公司則推出了千套“保價”計劃，包括特惠一口價單位、置換立減、租房補貼等優(yōu)惠政策，以及部分項目的保價房源無憂購；越秀地產(chǎn)也推出了“越秀好房億元補貼安心購”系列活動，百套特價房源限時秒殺、享總經(jīng)理特批折扣、特惠保價房源無憂購、成交歐洲游抽獎等措施。

　　在價格方面，部分樓盤推出了國慶特別優(yōu)惠。其中，天河區(qū)在售“網(wǎng)紅”樓盤西派天河序推出少量120平方米改善四房，一口價7萬元/每平方米起；位于黃埔區(qū)的中鐵建信達花語天宸，推出6套特惠房源，限時3.5萬元/每平方米起，最高總價立減100萬元；位于海珠區(qū)創(chuàng)新灣的西派粵府，國慶特惠價為5.1萬元/每平方米起。

　　“盡管國慶黃金周期間，部分客戶態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，但去庫存仍然是房地產(chǎn)公司內(nèi)部的首要任務(wù)�！鄙鲜鲅肫髤^(qū)域銷售負責(zé)人向經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者表示，回籠資金仍然是房地產(chǎn)公司當(dāng)前的最主要任務(wù)，在去庫存的過程中，短期內(nèi)房屋價格并不會有大的上漲趨勢。

　　克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉亦公開表示，在今年前八月，廣州一手住宅的交易量創(chuàng)下過去十年的低位。截至8月末，廣州市一手住宅可售面積突破1500萬平方米，去化周期接近27個月；同時，廣州二手房市場依然有大約15萬套的掛牌量，平均每套二手房的成交周期超過了180天。

　　肖文曉認(rèn)為，廣州樓市“去庫存”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”兩大任務(wù)尚未完成，市場要回歸健康平穩(wěn)發(fā)展的軌道仍需時日。