“幾乎是上周末的3倍！”樓市“銀十”有望變“金十”，A股大漲疊加樓市松綁，買房更有底氣？丨國(guó)慶消費(fèi)調(diào)研

　　陳雨康 吳家明

　　一線城市樓市新政落地后，市場(chǎng)反應(yīng)如何？

　　國(guó)慶假期前夕，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市均出臺(tái)了房地產(chǎn)新政組合拳。

　　北京出臺(tái)8條樓市新政，其中非本市戶籍居民家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)商品住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上。

　　上海發(fā)布“滬七條”，調(diào)整住房限購(gòu)政策，對(duì)非上海市戶籍居民家庭以及單身人士購(gòu)買外環(huán)外住房的，購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

　　深圳優(yōu)化分區(qū)住房限購(gòu)政策，其中，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士限購(gòu)1套住房。在福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道范圍內(nèi)購(gòu)買住房，需提供購(gòu)房之日前1年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

　　廣州則宣布，取消居民家庭在廣州市購(gòu)買住房的各項(xiàng)限購(gòu)政策。

　　步入10月，幾大城市政策“大禮包”落地，而國(guó)慶假期向來(lái)是房企分秒必爭(zhēng)的售樓旺季，一線城市樓市能否就此迎來(lái)“銀十”行情？帶著這樣的疑問(wèn)，證券時(shí)報(bào)記者實(shí)地探訪了深圳、廣州、上海的售樓處、中介。

　　深圳、廣州：“銀十”有望變“金十”

　　“政策帶來(lái)的即時(shí)效果還是很明顯的，新政推出后兩天我們項(xiàng)目就賣了26套房，幾乎是上個(gè)周末的3倍�！痹谏钲诹_湖區(qū)一處新房項(xiàng)目，銷售負(fù)責(zé)人在群發(fā)銷售喜報(bào)，并給全體銷售經(jīng)理“發(fā)紅包”。

　　10月1日是深圳優(yōu)化房地產(chǎn)新政實(shí)施的首日：放寬限購(gòu)、取消取售、增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年、優(yōu)化個(gè)人住房貸款……樓市利好政策多箭齊發(fā)，讓深圳購(gòu)房門檻不斷降低。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，國(guó)慶黃金周不打烊、加班加點(diǎn)全力銷售正在成為這個(gè)假期深圳多地售樓處的“標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作”。

　　目前，深圳樓市政策分為了“核心區(qū)”和“非核心區(qū)”。對(duì)于新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，由于“非核心區(qū)”的購(gòu)房門檻和價(jià)格更低，反應(yīng)更為明顯。

　　記者在深圳北站附近的一處新房項(xiàng)目看到，有購(gòu)房者成交并正在進(jìn)行“砸蛋”抽獎(jiǎng)。他們對(duì)記者表示，他們看房已經(jīng)有半年多的時(shí)間，最近受益于股市上漲，加上樓市政策進(jìn)一步放松，讓他們終于“下定決心”。

　　現(xiàn)場(chǎng)銷售人員表示，國(guó)慶假期前幾天的看房人數(shù)和成交人數(shù)比中秋假期出現(xiàn)好幾倍的增長(zhǎng)，10月的深圳樓市很可能變“金十”，我們也把國(guó)慶節(jié)當(dāng)成了“勞動(dòng)節(jié)”。記者還留意到，某營(yíng)銷中心的銷控表顯示，大部分房源已經(jīng)被貼上已售的標(biāo)記。

　　兩家深圳本地房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，國(guó)慶假期期間會(huì)加強(qiáng)宣傳力度，但價(jià)格暫時(shí)不會(huì)有變化，也在積極準(zhǔn)備推出新房源。樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至9月28日，9月深圳領(lǐng)取預(yù)售證的一手商品房住宅項(xiàng)目有5個(gè)，大部分為加推房源。

　　二手房方面，核心區(qū)的反應(yīng)似乎要比“非核心區(qū)”要明顯。記者在深圳羅湖和福田區(qū)走訪時(shí)，多位房產(chǎn)中介經(jīng)理表示自己手上的客戶最近都在主動(dòng)跟自己聯(lián)系，詢問(wèn)之前看過(guò)的二手房是否會(huì)“提價(jià)”。

　　此外，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房也是部分購(gòu)房者關(guān)注的重點(diǎn)�！昂芏嗫蛻舳际前炎约菏稚系姆吭促u掉后置換，所以生活配套成熟加上優(yōu)質(zhì)學(xué)位的二手房源備受關(guān)注。此外，有部分二手房業(yè)主反價(jià)，但這些都是個(gè)人意愿，大面積反價(jià)現(xiàn)象還沒出現(xiàn)�！绷_湖翠竹片區(qū)一位資深房產(chǎn)經(jīng)理表示。

　　數(shù)據(jù)顯示，9月深圳一手住宅網(wǎng)簽1686套，環(huán)比下滑33.5%；二手住宅過(guò)戶3191套，環(huán)比下滑16.1%，二手成交套數(shù)為近7個(gè)月最低。到了月底，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。

　　樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月30日深圳樂(lè)有家門店二手住宅成交量環(huán)比上漲近四成，是2021年2月以來(lái)的單日成交最高點(diǎn)；新房住宅成交量環(huán)比上漲24%，也處于近2年的高點(diǎn)。

　　據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，9月第四周(9月23日至9月29日)深圳二手房簽約量環(huán)比增長(zhǎng)49.7%，新增供需、帶看量也同步增長(zhǎng)。深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉認(rèn)為，9月底政策頻出，深圳也在限購(gòu)、限售、增值稅等多方面松綁，力度非常大，市場(chǎng)信心顯著回暖。相信10月一、二手成交都將大幅回升，二手房成交重回4000套無(wú)懸念，甚至有望突破5000套。

　　而在廣州，全面放開限購(gòu)不僅吸引了廣州本地買家，也吸引了周邊城市客戶甚至港澳人士。記者采訪了荔灣、天河和南沙區(qū)的多個(gè)新房項(xiàng)目，銷售負(fù)責(zé)人透露，這兩天就有深圳和香港的客戶驅(qū)車趕來(lái)并當(dāng)場(chǎng)下訂。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示，從一線市場(chǎng)反饋的情況來(lái)看，新政出臺(tái)后的這幾天看房熱情非常高漲，在不限購(gòu)、利率、首付等系列利好政策的疊加下，今年廣州“銀十”以及第四季度樓市成交量一定有一個(gè)較為明顯的反彈。

　　上海：業(yè)主期待潛在需求被激活 看房者趨于理性

　　國(guó)慶假期首日為“滬七條”施行第一天。當(dāng)天，申城陰雨綿綿，記者實(shí)地走訪多個(gè)外環(huán)樓盤售樓處獲悉，受天氣等因素影響，看房者數(shù)量適中，并未出現(xiàn)人流暴增的情況。多名售樓處工作人員表示，“滬七條”將釋放一定的潛在剛需，有利于提振樓市成交量�？捶空邉t普遍以理性為主，均表示要經(jīng)過(guò)審慎考量后下手。

　　在上海浦東外環(huán)外某在建樓盤售樓處，記者看到，看房客流較為稀少，三三兩兩進(jìn)出樣板間參觀。現(xiàn)場(chǎng)銷售人員眾多，但并不忙碌，一部分銷售人員正在門口待客。

　　“今天的客流還可以，主要是天氣不好，所以沒有特別忙�！币晃讳N售經(jīng)理對(duì)記者表示，該樓盤為期房，預(yù)計(jì)兩年后交房，產(chǎn)品主要是超過(guò)90平方米的戶型，每平方米售價(jià)為6萬(wàn)元左右，定位為中端住宅區(qū)，因此主要吸引置換人群以及部分剛需客。

　　據(jù)他介紹，該樓盤二期將于10月中旬開盤，而市場(chǎng)對(duì)樓市新政的反應(yīng)較為積極�！皽�七條”隔天的9月30日，合計(jì)認(rèn)籌數(shù)量為7組；10月1日上午又新增了3組認(rèn)籌。

　　記者查詢上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站看到，該樓盤于9月進(jìn)行了一期開盤，目前房屋去化率約為10%。

　　一名正在進(jìn)行置換的看房者劉女士對(duì)記者表示，手中的一套外環(huán)“老破小”已掛在中介三月有余，看房的人數(shù)寥寥。希望“滬七條”出臺(tái)后能加速房屋置換的進(jìn)度。

　　“年輕人需要買房，剛需是肯定有的，但中介也說(shuō)，現(xiàn)在加杠桿買房的人越來(lái)越謹(jǐn)慎�！眲⑴�士說(shuō)，希望“滬七條”能讓觀望的剛需人群行動(dòng)起來(lái)，從而推動(dòng)置換客群加速進(jìn)場(chǎng)。

　　當(dāng)天記者還走訪了另一個(gè)在建樓盤，售樓大廳和樣板間有稀稀拉拉的人群，現(xiàn)場(chǎng)咨詢量適中。據(jù)介紹，距離產(chǎn)業(yè)園區(qū)較近、總價(jià)相對(duì)較低是該樓盤的重要賣點(diǎn)之一，因此該樓盤主要吸引剛需人群。

　　該樓盤銷售經(jīng)理對(duì)記者表示，國(guó)慶假期前一日及當(dāng)天接到了不少咨詢和預(yù)約看房的電話，數(shù)量較往常有了明顯提升。自去年首次開盤以來(lái)，樓盤銷售情況總體較好。隨著上海樓市新政發(fā)布，預(yù)計(jì)國(guó)慶假期將出現(xiàn)一波小高峰。

　　記者查詢上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站看到，該樓盤每平方米售價(jià)為5萬(wàn)元左右，分別于半年前、一年前進(jìn)行過(guò)開盤，目前房屋去化率接近70%。

　　從數(shù)據(jù)來(lái)看，上海樓市“金九”行情并不理想。第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月上海一手房共計(jì)備案成交10717套，環(huán)比8月份的13724套下降21.91%；二手房共計(jì)備案成交15942套，環(huán)比8月份的17884套下降10.86%。

　　值得注意的是，九月最后幾個(gè)交易日，上海新房、二手房成交量均迎來(lái)了不同程度的反彈。數(shù)據(jù)顯示，9月28日上海二手房成交872套，創(chuàng)下近77天的成交量新高；9月29日新房成交823套，創(chuàng)下月內(nèi)單日成交量新高。

　　中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，“滬七條”的出臺(tái)將有助于恢復(fù)市場(chǎng)信心，釋放部分外環(huán)外剛需購(gòu)房者的需求，助推改善性住房去化，降低購(gòu)房成本。上海住宅市場(chǎng)熱度預(yù)期將有回升，購(gòu)房者情緒有望升溫。

　　多地助力推銷企穩(wěn)趨勢(shì)可期

　　與往年國(guó)慶黃金周樓市不同的是，今年還有地方政府助力。

　　例如，深圳多區(qū)推出“好房嘉年華”等活動(dòng)，集中推銷區(qū)內(nèi)的新房項(xiàng)目；南京市住房保障和房產(chǎn)局10月1日在官方平臺(tái)發(fā)文，列舉未來(lái)七天全市152個(gè)新建商品住房項(xiàng)目售樓處的各類福利信息，落實(shí)假期的住房消費(fèi)服務(wù)；武漢市住房和城市更新局官微也發(fā)文稱，10月1日—2日，漢口江灘三陽(yáng)廣場(chǎng)將舉辦“武漢金秋購(gòu)房節(jié)”，40余家房企現(xiàn)場(chǎng)參與�；顒�(dòng)政策支持力度大、優(yōu)惠多。

　　中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫表示，短期之內(nèi)二手房供應(yīng)會(huì)增加，開發(fā)商也會(huì)乘機(jī)加推，接下來(lái)會(huì)迎來(lái)新房、二手房的大量推出，市場(chǎng)會(huì)很熱鬧。同時(shí)，大量需求也會(huì)被釋放。在此次推出的政策當(dāng)中，限購(gòu)調(diào)整、首付降低和利率下降都會(huì)有效促進(jìn)需求，但房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)，不會(huì)有大升也不會(huì)跌�！拔医�(jīng)常說(shuō)，房?jī)r(jià)是走在成交量的后面，如果成交量持續(xù)增加，趨勢(shì)已經(jīng)很明顯的話，當(dāng)上升到某個(gè)水平那房?jī)r(jià)自然會(huì)提高�！�

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，央行發(fā)布的完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制公告，將從稅費(fèi)、利率綜合力度產(chǎn)生較大的降成本效應(yīng)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)來(lái)看，“金九銀十”是一個(gè)重要的購(gòu)房入手期。如果一線城市穩(wěn)定了，以一線城市為核心的三大都市圈樓市就穩(wěn)定了，全國(guó)近一半的交易市場(chǎng)也就穩(wěn)定了，這是止跌企穩(wěn)回穩(wěn)的路徑。此外，考慮到近期深圳、廣州土地市場(chǎng)上高溢價(jià)地塊、多家房企爭(zhēng)搶地塊現(xiàn)象的出現(xiàn)，以及“拿地即開工、交房即交證”的新舉措，將從源頭上提振開發(fā)商的信心，并延展到下游銷售端，產(chǎn)生降門檻、降成本、提預(yù)期的綜合效應(yīng)，鼓勵(lì)剛需和改善循環(huán)的作用。