熱門地塊拍出高溢價(jià)，為樓市“暖場”的地市點(diǎn)燃“星星之火”

　　樓市重磅政策頻出，土地市場則為樓市開啟了“暖場模式”。

　　9月以來，成都、廣州、深圳等城市的土地市場紛紛出現(xiàn)高溢價(jià)地塊，成都有地塊的溢價(jià)率甚至超80%，還有地塊刷新了成都的樓面價(jià)紀(jì)錄，土拍市場開始有“星星之火”的趨勢。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，土地市場行情好轉(zhuǎn)，對(duì)從源頭上提振房地產(chǎn)市場的信心是有好處的，而且政府也希望一些明星地塊的出讓能夠帶動(dòng)整個(gè)市場熱情，這與這兩天房地產(chǎn)行業(yè)降低最低首付比例，調(diào)整存量房貸利率，以及廣州、深圳等城市松綁限購等政策的邏輯一脈相承。

　　最高溢價(jià)率超80%

　　9月29日，廣州市百億級(jí)地塊競爭激烈的場面，引發(fā)市場關(guān)注。該地塊為廣州市天河區(qū)南方面粉廠地塊(宗地號(hào)AT080722)，經(jīng)過5小時(shí)148輪競價(jià)后才終于落槌，最終由保利發(fā)展以117.6億元競得，成交樓面價(jià)6.7萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)33.4%，成為廣州土拍樓面價(jià)第二高的地塊。

　　該地塊位于臨江大道以北、員村以南，為原南方面粉廠和員村糧食集團(tuán)用地。地塊區(qū)位較好，毗鄰珠江新城東區(qū)、金融城CBD西區(qū)，對(duì)面為琶洲及廣交會(huì)展館，南側(cè)一線望江稀缺景觀，吸引了保利、中海、越秀、鵬瑞4家開發(fā)商報(bào)名參拍。

　　中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)表示，該地塊是廣州目前唯一可將陽臺(tái)占比擴(kuò)大到30%的地塊，比現(xiàn)在新規(guī)的20%要高，意味著該地塊打造的項(xiàng)目實(shí)用率有可能突破130%。同時(shí)二層以上公共開放空間不計(jì)容建面可以擴(kuò)大到10%，屆時(shí)該地塊將打造獨(dú)一無二的豪宅產(chǎn)品項(xiàng)目。

　　除了廣州，早前幾日，成都、深圳土地拍賣市場也出現(xiàn)了火熱的局面，成都天府新區(qū)一地塊的樓面地價(jià)更是創(chuàng)新了歷史紀(jì)錄。

　　9月26日下午，深圳市寶安區(qū)新安街道宗地號(hào)為A001-0219的宅地正式出讓，吸引了包括華僑城、招商蛇口、綠城中國、保利置業(yè)、華潤置地、中鐵+能建、海信、越秀、中海地產(chǎn)9家房企參與競拍，經(jīng)過82輪競價(jià)，該地塊以28.2億元被保利置業(yè)競得。

　　這是深圳改變以往“限價(jià)+搖號(hào)”的土拍規(guī)則，實(shí)行“價(jià)高者得”出讓模式以來的首宗出讓地塊。值得注意的是，該地塊的成交樓面價(jià)達(dá)5.2萬元/平方米，溢價(jià)率 35.58 %，一改深圳此前土拍最高15%溢價(jià)率的慣例。

　　一位參與該地塊競拍的房企人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，深圳之所以一改此前15%最高溢價(jià)率的慣例，也是想通過土拍溢價(jià)率上升，土地出讓價(jià)格上升，來提振低迷的土拍市場，提高房價(jià)預(yù)期。

　　值得注意的是，該地塊的樓面價(jià)比去年出讓的相鄰地塊“中鐵能建閱臻府”高1萬元/平方米。參與寶安區(qū)新安街道地塊競拍的一房企人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，在當(dāng)前樓市去化率整體較低的情況下，上述地塊相鄰的“中鐵能建閱臻府”項(xiàng)目去化率跑贏行業(yè)水平，5.2萬元/平方米的樓面價(jià)是比較貴，但是對(duì)于拿地房企來說，仍有一定的利潤空間，不至于虧損，而且出讓的地塊未規(guī)定商品房的最高限制售價(jià)，房企的調(diào)價(jià)空間更大。

　　9月20日，成都市金融城三期24畝地塊拍賣吸引了金茂、招商、綠城、貝殼等十余家房企參與，經(jīng)過82輪競價(jià)后，最終由貝好家競得，成交的樓面價(jià)2.7萬元/平方米成交，溢價(jià)率42.19%，再次刷新了成都樓面地價(jià)紀(jì)錄。

　　據(jù)悉，上述“24畝地塊”為成都金融城三期區(qū)域調(diào)規(guī)后第二宗住宅用地拍賣，也是金融城三期在成都取消“雙限地”后拍賣的第一宗住宅用地。值得關(guān)注的是，金融城三期第一宗涉宅用地在去年6月成交，為“雙限地”，由華潤置地競得，樓面價(jià)2.1萬元/平方米，清水房限價(jià)3.6萬元/平方米。今年上半年，金融城首宗住宅用地入市，樓盤名稱為“金融城·錦宸府”，套均總價(jià)超千萬元，兩次開盤都迅疾售罄。

　　中指研究院四川分院表示，從同板塊的宅地項(xiàng)目入市的情況看，上述成都“24畝”地塊具備足夠稀缺性，以高溢價(jià)成交，在業(yè)內(nèi)屬于正常認(rèn)知，同時(shí)，該地塊是成都6月20日發(fā)布的《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2024)》后成交的地塊，因此項(xiàng)目在產(chǎn)品打造上可發(fā)揮空間也更大。

　　除了上述樓面價(jià)創(chuàng)歷史紀(jì)錄的地塊外，9月27日，成都中心城區(qū)“麓湖37畝地塊”的出讓也備受市場關(guān)注。該地塊吸引了10家企業(yè)參拍，競價(jià)超100輪，最終由川系民企潤達(dá)豐濱江競得，樓面價(jià)2.4萬元/平方米，位列成都樓面價(jià)紀(jì)錄第三，溢價(jià)率更是達(dá)86.9%。據(jù)悉，該地塊是天府新區(qū)時(shí)隔9個(gè)月后首次供地，也是《四川天府新區(qū)直管區(qū)公園城市規(guī)劃管理創(chuàng)新規(guī)定(2024)》實(shí)施后的首宗入市土地。

　　土拍“硬幣的另一面”

　　雖然土地市場已有“星星之火”，但放到整個(gè)市場來看，依然處于冷靜周期。

　　9月19日，北京市大興區(qū)西紅門東組團(tuán)的居住用地出讓，興創(chuàng)置地以22.25億底價(jià)競得。值得注意的是，該地塊住宅部分成交樓面均價(jià)約為3.62萬元/平方米，而1～2年前相同板塊的橡樹灣三期、中建玖玥府地塊出讓時(shí)，以15%頂格溢價(jià)成交，樓面均價(jià)約4.1萬/平方米。相比之下，近期出讓的西紅門東地塊樓面價(jià)成本降低了4800元/平方米左右。

　　近日杭州一場土地拍賣即展現(xiàn)了房企拿地的理性與土地市場的分化。具體來看，9月30日，杭州出讓2宗宅地，均為1.1～1.2容積率的稀缺低密地塊，但是參與競拍的房企戰(zhàn)力主要集中在丁橋地塊。歷經(jīng)27輪競拍，丁橋地塊最終被天陽地產(chǎn)以20.5%的溢價(jià)率摘得，臨平區(qū)喬司地塊則被英冠控股以底價(jià)獲得。

　　中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生表示，丁橋地塊為上城區(qū)首宗不限價(jià)低密地塊，位于丁橋桃花湖公園北側(cè)，距桃花湖公園地鐵站約700米，距龍湖天街約800米，生活配套完善。該地塊起拍樓面價(jià)較同板塊的金茂府地塊下調(diào)了2631元/平方米，疊加不限商品房銷售價(jià)格，給予了房企更大的操盤空間。

　　“而喬司地塊受流速掣肘，房企爭奪積極性不足�！备咴荷�表示，喬司地塊周邊在售的低密樓盤“保億沁東潤府”月均成交僅12套，流速表現(xiàn)一般，上述喬司地塊區(qū)位及配套均弱于在售的“保億沁東潤府”，因此，雖然喬司地塊的起拍樓面價(jià)降低，但房企仍然理性謹(jǐn)慎。

　　廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，近期有多個(gè)地塊土拍溢價(jià)率比較高，一方面是受到國家層面提出促進(jìn)房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)政策后，開發(fā)商的信心有所提升；另一方面，各地政府在土地拍賣上對(duì)開發(fā)商進(jìn)行了讓利，例如取消“7090”政策，增加半敞開空間面積比例等，與此同時(shí)，高溢價(jià)地塊大多滿足高端改善類商品住宅所需的區(qū)位配套等條件，而當(dāng)前高端改善類住宅在市場上的需求也不少。

　　李宇嘉表示，土地市場行情好轉(zhuǎn)，從源頭上提振房地產(chǎn)市場的信心是有好處的，這與這兩天房地產(chǎn)行業(yè)降低最低首付比例，調(diào)整存量房貸利率，以及廣州、深圳等城市松綁限購等政策的邏輯一脈相承。

　　與此同時(shí)，李宇嘉也表示，整體來看，高溢價(jià)率的地塊只是個(gè)別的，因?yàn)楦咭鐑r(jià)率的地塊往往存在一些共同的特點(diǎn)，即處于城市中心區(qū)，片區(qū)規(guī)劃級(jí)別非常高，周圍的配套設(shè)施完善，而這樣的優(yōu)質(zhì)地塊是少數(shù)，目前市場上大多數(shù)的地塊都是普通的地塊，很難獲得很好的出讓。實(shí)際上，從2022年以來，少數(shù)明星地塊受熱捧，大多數(shù)地塊遇冷是土地市場的兩種主要情況，這樣的情況可能還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。

　　中指研究院分析師孟新增認(rèn)為，2024年全國土地市場縮量態(tài)勢尚未改變，房企拿地仍偏審慎，僅熱點(diǎn)城市核心板塊維持一定熱度。近期新政頻出，9月24日金融三部門率先提出多項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策，隨后中央政治局會(huì)議罕見地在9月底研究經(jīng)濟(jì)形勢，并首次提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，釋放了迄今最強(qiáng)“穩(wěn)地產(chǎn)”信號(hào)，為市場注入信心。從近期土拍端來看，成都、廣州部分地塊土拍熱度較高，但與之形成對(duì)比的是，南京、蘇州土地以底價(jià)出讓。

　　孟新增表示，整體來看，當(dāng)前土拍環(huán)境持續(xù)寬松，新政的發(fā)布一定程度上修復(fù)了房企市場預(yù)期，但更多表現(xiàn)在熱點(diǎn)城市或優(yōu)質(zhì)板塊，全國土地市場轉(zhuǎn)暖尚需時(shí)間。