公募REITs發(fā)行量已達(dá)1343億，還可以這樣擴(kuò)底層資產(chǎn)、引耐心資本

　　中國公募REITs開市三年多以來，進(jìn)一步完善成熟，但整體而言我國REITs市場仍處于發(fā)展初期，如何優(yōu)化完善各項(xiàng)機(jī)制成為市場各方關(guān)注和熱議的方向。

　　在9月26日召開的中國REITs發(fā)展2024年會上，上海市委金融辦副主任陶昌盛認(rèn)為，更好發(fā)揮REITs產(chǎn)融結(jié)合的特點(diǎn)，需要持續(xù)豐富REITs市場產(chǎn)品體系、完善REITs市場生態(tài)體系、優(yōu)化REITs市場發(fā)展環(huán)境。

　　近年來，隨著公募REITs配套政策和工作指引的持續(xù)完善，底層資產(chǎn)類型不斷豐富，囊括了高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等多種基礎(chǔ)設(shè)施類型。同時(shí)，公募REITs為居民多元化財(cái)富配置提供了投資標(biāo)的，拓寬了投資者選擇范圍。

　　截至今年9月初，我國公募REITs的發(fā)行數(shù)量達(dá)到45支，總規(guī)模達(dá)1343.3億元。目前，已上市的公募REITs中，有6只持有位于上海的底層資產(chǎn)，涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房和消費(fèi)等多種類型。

　　“下一步，可根據(jù)國計(jì)民生及經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的需要，在保租房、綠色低碳、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域開發(fā)更多REITs創(chuàng)新產(chǎn)品�！碧詹�盛同時(shí)稱，還需要進(jìn)一步加強(qiáng)金融法制建設(shè)，建立符合REITs特點(diǎn)的發(fā)行、上市、交易、信息披露等制度安排，以加強(qiáng)消費(fèi)者宣教和保護(hù)，確保市場健康發(fā)展。

　　對上海市來說，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs既是穩(wěn)投資、穩(wěn)增長的重要舉措，也是完善上海金融體系建設(shè)、提升國際金融中心能級的重要一環(huán)。

　　上海市發(fā)展改革委黨組成員、副主任陳國忠稱，“下一步，我們將進(jìn)一步加大工作推進(jìn)力度，結(jié)合上海城市發(fā)展的實(shí)際和特點(diǎn)，持續(xù)做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs各項(xiàng)工作，推動更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市，為人民城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供更有力的支撐。同時(shí)，我們也將按照國家安排部署，在養(yǎng)老、旅游等領(lǐng)域發(fā)行REITs進(jìn)行探索�！�

　　隨著近幾年房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，盤活存量資產(chǎn)變得越來越重要。如何發(fā)揮REITs在消化存量房產(chǎn)中的獨(dú)特作用，也頗受市場關(guān)注。

　　“當(dāng)務(wù)之急是著力培育REITs的底層資產(chǎn)，雖然從2020年開始試點(diǎn)，我們在資產(chǎn)選擇、評估，REITs的定價(jià)、交易、發(fā)行，進(jìn)行了大量的實(shí)踐探索，也形成了比較成熟的操作經(jīng)驗(yàn)。但REITs發(fā)展現(xiàn)在面臨最大的制約因素是缺乏合格的底層資產(chǎn)。后端做得很好，但前端做得不夠�！敝袊�房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長張其光稱。

　　對于如何擴(kuò)大底層資產(chǎn)？張其光稱，是否可以允許在同一城市、同一類型的資產(chǎn)合并計(jì)算、打包上市，來滿足底層資產(chǎn)要求的10億元資產(chǎn)規(guī)模要求；能否放寬3年盈利要求，因?yàn)橘Y產(chǎn)形成還沒有3年，能否將3年改成1年，以擴(kuò)大底層資產(chǎn)范圍，讓更多的資產(chǎn)符合合規(guī)要求。

　　另外，“資產(chǎn)能否市場化定價(jià)，讓投資者用腳投票。防止股票市場出現(xiàn)的一級市場定價(jià)過高，擠壓了二級市場的發(fā)展空間�！睆埰涔庹J(rèn)為，這樣可以使REITs的發(fā)行和交易市場平穩(wěn)地銜接過渡，既使資產(chǎn)能發(fā)出去，二級市場交易又能穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)兩者的良性互動。

　　公募REITs也吸引了“耐心資本”的參與。據(jù)了解，截至2024年上半年，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在所有非原始權(quán)益人戰(zhàn)配投資者中的參與規(guī)模占比最高，約為20%左右，參與過戰(zhàn)配的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)共34家，按認(rèn)購規(guī)模排名前三位的分別是泰康資產(chǎn)、國壽投資、平安保險(xiǎn)。網(wǎng)下投資者中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)占比超過30%，參與網(wǎng)下的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)共24家，包括新華資產(chǎn)、人保資產(chǎn)、泰康資產(chǎn)等。

　　“在保險(xiǎn)資金等耐心資本積極參與REITs市場建設(shè)的同時(shí)，也需要REITs市場進(jìn)一步營造良好的投資環(huán)境和治理機(jī)制。從我們的投資實(shí)踐來看，我國公募REIT市場還存在一些不足�！敝袊�人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司原董事長楊明生稱，一是市場規(guī)模有限，產(chǎn)品流動性不足；二是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不足；三是市場研究能力略顯不足。

　　對此，楊明生建議，加快REITs市場規(guī)模擴(kuò)容。一方面，在推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行的同時(shí)，鼓勵(lì)REITs產(chǎn)品通過擴(kuò)募壯大，簡化REITs擴(kuò)募流程，提升REIT擴(kuò)募效率，提升擴(kuò)募階段外部借款的杠桿率上限，把存量REITs做大做強(qiáng)，形成對標(biāo)藍(lán)籌股的藍(lán)籌REITs產(chǎn)品，提升產(chǎn)品影響力。另一方面，進(jìn)一步對底層資產(chǎn)的業(yè)態(tài)范圍進(jìn)行擴(kuò)容。盡管我國公募REITs已覆蓋的業(yè)態(tài)范圍較為豐富，但仍可以加速推動更多傳統(tǒng)和新興業(yè)態(tài)資產(chǎn)上市，如傳統(tǒng)辦公、酒店、數(shù)據(jù)中心等。

　　在提升耐心資本參與REITs市場積極性方面，楊明生稱，目前，部分保險(xiǎn)公司投資公募REITs產(chǎn)品受償付能力約束較大，如投資REITs的風(fēng)險(xiǎn)因子仍然較高，建議進(jìn)一步解決相應(yīng)資金投資的痛點(diǎn)和難點(diǎn)，提升其投資意愿；同時(shí)，建議給予重要的戰(zhàn)略投資者更多的參與權(quán)和知情權(quán)，如允許參與發(fā)行定價(jià)、基金決策委員會、顧問委員會或設(shè)置觀察席位，提升戰(zhàn)略投資人參與投資的積極性。