樓市政策再迎金融支持“組合拳” 市場信心有望提振

　　9月24日上午，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，中國人民銀行行長潘功勝在發(fā)布會上表示，將降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例。引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計平均降幅大約在0.5個百分點左右。

　　同時，將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

　　潘功勝還表示，將延長“金融16條”和經(jīng)營性物業(yè)貸款兩項階段性政策的有效期限，從2024年12月31日延長到2026年的12月31日。作為融資制度改革重要抓手的“白名單”機制，也將深入推進。

　　此外，在將部分地方政府專項債券用于土地儲備的基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。

　　這是上半年的“517新政”后，最大力度的一套樓市政策“組合拳”。

　　今年以來，樓市政策繼續(xù)保持高密度的出臺節(jié)奏，相關(guān)數(shù)據(jù)也出現(xiàn)邊際改善，但市場始終未能進入升溫通道。如今，時間即將進入第四季度，業(yè)界對傳統(tǒng)的“銀十”行情和年末“翹尾”行情頗有期待。短期的市場信心提振，成為當務(wù)之急。

　　在此背景下，這套“組合拳”的短期目標十分明確。其釋放的中長期信號，也值得關(guān)注。

　　銷售、融資同時發(fā)力

　　此輪調(diào)整中，存量房貸利率的下調(diào)最受關(guān)注。

　　中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計顯示，今年8月，全國首套房平均利率已經(jīng)跌到了3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%。整體來看，8月房貸平均利率在3.3%左右。

　　相比之下，當前存量房貸平均利率在3.92%左右。兩者相差60多個基點。

　　按照最新政策，若存量房貸利率再降低50個基點，其與增量房貸的平均利差將明顯縮減。存量購房者的還貸壓力也將有所減輕。

　　同策研究院指出，此次調(diào)整能夠降低已購房人群的按揭貸款壓力，尤其是高點入手的這部分購房者。按照貸款總額200萬元、貸款30年計算，每年節(jié)約的房貸利息約1萬元左右。

　　該機構(gòu)表示，這不僅支撐了改善性需求的釋放，同時還能應(yīng)對消費疲軟，提高居民的潛在消費能力。但值得關(guān)注的是，央行給出的是一種指引，并非強制要求，商業(yè)銀行能否全面執(zhí)行還值得繼續(xù)關(guān)注。

　　58安居客研究院院長張波也表示，存量房貸利率下調(diào)，對于二套存量貸款更為有利。去年存量房貸利率的調(diào)整就未涉及二套房，加之本輪調(diào)整中不少城市二套房的利率已經(jīng)明顯下調(diào)，因此這部分利率存在更大的可調(diào)整空間。但具體還要視不同城市和地區(qū)的具體落地細則。

　　二套房最低首付比例的下降也備受關(guān)注。繼“517新政”將該水平降至25%后，此次再度下降10個百分點，并與首套房最低貸款利率拉平。

　　機構(gòu)普遍認為，這對于改善性需求的釋放是較大的利好，也是應(yīng)對需求結(jié)構(gòu)變化的重要舉措。在重點一二線城市，改善性需求已成為當前市場的主流。

　　張波表示，此舉體現(xiàn)出國家對于各類自住性買房需求的保護，預(yù)示著房地產(chǎn)市場有望不斷走出低谷，市場復(fù)蘇的力度或不斷增強。

　　“降低二套首付比例，也預(yù)示著房價當下已經(jīng)處于底部�！睆埐ㄕf，較低的首付比例通常意味著購房者需要承擔(dān)更高的杠桿率，如果房價再次出現(xiàn)大幅下行，將會直接影響到購房者還本付息，并進一步加大金融風(fēng)險。因此，在實施這一政策時，說明監(jiān)管部門對于當下樓市的判斷較為清晰，尤其對于房價層面的長期預(yù)期更為明確。

　　除了銷售端的發(fā)力外，延長“金融16條”和經(jīng)營性物業(yè)貸款兩項階段性政策的有效期限，則體現(xiàn)出對市場主體的關(guān)注。

　　其中，“金融16條”出臺于2022年11月，旨在全方位為房地產(chǎn)業(yè)提供金融支持。經(jīng)營性物業(yè)貸款新規(guī)出臺于2024年1月，有條件地允許房企使用經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還債務(wù)，來拓寬融資渠道。

　　北京某上市房企相關(guān)負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，過去幾年來，這兩項政策對保障房企現(xiàn)金流安全、平穩(wěn)度過市場調(diào)整期起到了積極作用。但整體來看，企業(yè)的資金鏈仍然面臨著較大的壓力。因此，政策的延期也順理成章。

　　他表示，按照同樣的邏輯，房地產(chǎn)項目融資“白名單”制度的推進也在預(yù)期之內(nèi)。且作為房地產(chǎn)融資制度改革的重要抓手，“白名單”制度有望成為中長期的主要模式。

　　有望提振市場信心

　　這套政策“組合拳”的推出，是上半年的“517新政”之后，最大力度的穩(wěn)樓市措施。

　　今年5月17日，央行、金融監(jiān)管總局宣布，調(diào)整個人住房貸款政策。首套房最低首付比例調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付款比例不低于25%。同時，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

　　此次調(diào)整后，個人購房的最低首付比例和貸款利率均降至歷史低位。

　　此后，市場交易一度升溫，部分樓市數(shù)據(jù)指標也出現(xiàn)邊際改善。但總體來看，市場并未進入持續(xù)回暖的通道中。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1—8月，全國新建商品房銷售面積6.06億平方米，同比下降18.0%；新建商品房銷售額5.97萬億元，下降23.6%。同期，房地產(chǎn)投資、開竣工、房企到位資金等指標繼續(xù)負增長。

　　本月以來，樓市表現(xiàn)繼續(xù)平淡，傳統(tǒng)“金九”成色不足。除上海等少數(shù)城市外，整體市場的需求仍然相對乏力，難以對市場帶來持續(xù)支撐。

　　國家統(tǒng)計局相關(guān)負責(zé)人在解讀樓市數(shù)據(jù)時，多次使用“調(diào)整期”對市場進行定調(diào)。業(yè)界則不斷呼吁，出臺新一輪的刺激政策。

　　事實上，9月末是樓市政策密集出臺期。梳理過往的樓市調(diào)控歷程發(fā)現(xiàn)，國慶長假前夕，有過多次出臺重磅政策的先例。其中，2010年、2016年國慶前夕，監(jiān)管部門推出了對市場進行降溫的舉措；2014年、2022年及2023年同期，政策則以鼓勵需求、刺激交易為主。

　　機構(gòu)普遍認為，此次監(jiān)管部門推出樓市政策“組合拳”，是對社會預(yù)期的積極回應(yīng)。但相較于技術(shù)調(diào)整空間，政策的效果將主要體現(xiàn)在信心提振、情緒修復(fù)層面。

　　同策研究院表示，政策對于預(yù)期和信心的影響要遠大于實質(zhì)性的內(nèi)容，令居民看到國家通過金融支持經(jīng)濟發(fā)展及提振房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度和導(dǎo)向，增加對房地產(chǎn)的信心。

　　易居克而瑞也指出，房地產(chǎn)需求的恢復(fù)，本質(zhì)上仍取決于購房者對購房成本和收益的比較預(yù)期，居民充分就業(yè)和收入水平的提升才是市場企穩(wěn)的核心支撐。故而還需要財政政策配合發(fā)力，創(chuàng)造投資消費和就業(yè)，才會讓貨幣政策找到“著力點”，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　隨著政策預(yù)期的兌現(xiàn)，下一步，政策的落地情況同樣值得關(guān)注。除了金融機構(gòu)的執(zhí)行細則外，將有更多“城市版”政策出臺。由于部分一二線城市的調(diào)控政策仍有優(yōu)化空間，其措施也頗受期待。

　　近期，已有部分城市釋放積極信號。

　　9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》的實施意見發(fā)布，強調(diào)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準，優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度等。

　　22日，無錫市召開全市房地產(chǎn)市場穩(wěn)投資促消費工作推進會強調(diào)，抓緊出臺新一輪房地產(chǎn)相關(guān)優(yōu)化政策。

　　前述房企人士表示，樓市政策的窗口期再度開啟，市場的短期機會也將到來。按照慣例，房企將在營銷中積極布局，今年第四季度，市場有望出現(xiàn)供需兩旺的行情。