國慶樓市喜迎央行“大禮” 新房存量房均可獲益

　　作者：鄭娜 ▪ 孫夢凡 ▪ 張慧敏 責(zé)編：張歆晨

　　樓市在國慶節(jié)前迎來政策“大禮包”。

　　中國人民銀行行長潘功勝9月24日在國新辦發(fā)布會上宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計平均降幅在0.5個百分點左右。

　　與此同時，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

　　業(yè)內(nèi)認為，央行此次政策，覆蓋存量房貸和新購房需求，覆蓋面廣，惠及力度大，為購房成本降低、持續(xù)增強購房信心、持續(xù)降低存量房貸風(fēng)險發(fā)揮了積極作用，有助于持續(xù)帶動居民消費。

　　平均降幅約0.5個點

　　“這正是我想要的政策！”聽到存量房貸利率下調(diào)的消息，身在北京的“有房一族”的梁荔(化名)激動地說。2021年時，梁荔買入了在京的第二套房，房貸利率為LPR+105個點，高達5%。

　　今年“517新政”取消商業(yè)貸款利率下限以來，各地的新發(fā)放房貸利率持續(xù)下調(diào)，據(jù)克而瑞調(diào)研，目前30個重點城市首套房平均貸款利率為3.21%，二套房平均貸款利率為3.53%，而目前存量房貸的平均利率約為4%，新增房貸利率與存量房貸利率的利差明顯拉大。

　　潘功勝也表示，在北京、上海、深圳、廣州這樣的一些大城市，過去房貸利率的加點幅度是比較高的，在“517新政”調(diào)整以后，這些城市新發(fā)放按揭貸款和存量按揭貸款之間的利差更大。

　　對此，人民銀行指導(dǎo)銀行對存量房貸利率進行批量調(diào)整，將存量放貸利率降至新發(fā)放貸款利率附近。

　　那么，下調(diào)幅度能有多大？“我們預(yù)計平均下降的幅度大概在0.5個點左右。”潘功勝解釋，“之所以說是平均，因為房貸是在不同時期放的，同時不同時期、不同地區(qū)、不同銀行，發(fā)放的存量放貸利率水平是不一樣的，所以我們預(yù)測的下降幅度是一個預(yù)期的平均數(shù)�！�

　　這也就意味著，一線城市的存量房貸利率的下調(diào)幅度可能會超過0.5個點。“我老家朋友的房貸款利率只有2出頭。”梁荔說。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前承擔(dān)高利率的，主要是在2017-2021年買房的群體，這部分群體很多都是上一輪城鎮(zhèn)化高峰期進入城市的年輕人、新市民，也包括部分投資客。目前，很多城市的房價已經(jīng)跌回2017年左右。而就業(yè)正在承受著壓力，利率太高，會導(dǎo)致償還壓力大。

　　利差的持續(xù)拉大，也在過去一段時間內(nèi)引發(fā)了居民提前還貸的情況。億翰智庫統(tǒng)計顯示，今年上半年，六大行按揭貸款上半年合計減少超3200億，而2023年全年，這個數(shù)據(jù)是接近5600億元，也就是說去年存量房貸利率調(diào)整后提前還款的情況并沒有減少，這次調(diào)整到和新發(fā)放貸款一致，預(yù)計會在一定程度上緩解該情況。

　　不過，存量房貸利率具體何時降、如何降，還需要時日落實。潘功勝表示，近期會發(fā)布正式文件，“這件事涉及的人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術(shù)準(zhǔn)備”。他同時透露，初期會現(xiàn)在本行內(nèi)實施轉(zhuǎn)按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉(zhuǎn)按揭。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進認為，近期各銀行將會根據(jù)央行部署，持續(xù)降低房貸成本。若可以降低50個基點，那么對于100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，月供可以減少300元。

　　潘功勝表示，下調(diào)存量房貸利率有利于進一步降低借款人的房貸利息支出，預(yù)計這一項政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概在1500億元左右，有助于促進了擴大消費和投資，也有利于減少提前的還貸行為。

　　同時，這一新政還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護消費金融消費者的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的平穩(wěn)健康的秩序。

　　助力釋放改善型需求

　　不只針對存量房貸，本次新政還惠及新購房需求。為更好地支持城鄉(xiāng)居民剛性和多樣化的改善性住房需求，全國層面的商業(yè)性個人住房貸款將不再分首套房和二套房，將首付比例統(tǒng)一為15%。

　　潘功勝表示，“517新政”后，首套房的首付比例已降低至15%，當(dāng)時的二套房是25%，這一次把二者統(tǒng)一為15%。

　　他強調(diào)，各個地方可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區(qū)內(nèi)的首付比例下限�！安煌�城市、地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場情況有很大的差別，地方政府可以采取差別化安排，在全國底線的基礎(chǔ)上確定轄區(qū)內(nèi)的首付比例下限�！蓖瑫r，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險的狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定主體的首付比例水平。

　　58安居客研究院院長張波分析，本輪對二套房首付調(diào)整，已降至2000年以來二套首付最低，也體現(xiàn)出國家對于各類自住性買房需求的保護，預(yù)示著房地產(chǎn)市場將有望不斷走出低谷，市場復(fù)蘇的力度或不斷增強。

　　張波認為，降低二套房首付比例可以直接降低購房門檻，這有助于釋放改善型住房需求，特別是在一些經(jīng)濟發(fā)展較快、人口流入較大的一二線熱點城市，這種潛在需求更為明顯。從二套需求來看，投資性需求已經(jīng)離場，當(dāng)下入市的皆為自住性需求，這一新政有助于保障多樣化改善需求。

　　嚴(yán)躍進表示，簡單測算，若是一個家庭認購一套200萬總價的二套房，過去首付款需要50萬，但現(xiàn)在降低為30萬，直接減少20萬，有望激活改善型或換房的需求。

　　目前正值房企銷售旺季，兩項政策“大禮包”將如何影響市場？深圳一房企營銷人士對第一財經(jīng)表示，降低存量房貸利率，以及降低首付比例，能對房地產(chǎn)市場起到提振信心的作用，給房地產(chǎn)銷售端釋放一些需求。

　　另有某央企人士也表示，對于之前在房貸利率較高點時買房的人來說，看到這次的政策會有一些激動；對于房企銷售端來說，想要買房的人更多情況下并不是受制于首付款，而是對未來房價走勢的預(yù)期，以及對整個經(jīng)濟環(huán)境的認知。

　　業(yè)內(nèi)認為，降低二套首付比例，在一定程度上也預(yù)示著房價當(dāng)下已經(jīng)處于底部。張波分析稱，一般來說，較低的首付比例意味著購房者需要承擔(dān)更高的杠桿率，如果房價再次出現(xiàn)大幅下行，將會直接影響到購房者還本付息，也或?qū)⑦M一步加大金融風(fēng)險。因此，在實施這一政策時，說明監(jiān)管層對于當(dāng)下樓市的判斷已經(jīng)更為清晰，尤其對于房價層面的長期預(yù)期已經(jīng)更為明確，通過這一政策加力可以有效加速市場的復(fù)蘇。

　　嚴(yán)躍進也認為，此次政策有很大一部分涉及到購房領(lǐng)域，尤其是二套房或改善型住房。這對于后續(xù)進一步落實房貸政策和降低房貸成本具有積極的作用。從實際過程看，后續(xù)購房方面貸款的優(yōu)惠會更多，也有助于進一步提振住房消費和活躍房地產(chǎn)市場的信心。