地方釋放積極信號(hào) 樓市政策優(yōu)化預(yù)期增強(qiáng)

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 張敏

　　9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》的實(shí)施意見(jiàn)發(fā)布，并強(qiáng)調(diào)，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則，改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度等。

　　其中，“適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”的要求，因業(yè)界呼吁較多及簡(jiǎn)單易操作的特征，成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)，也被認(rèn)為是短期內(nèi)最有可能落地的樓市政策。

　　兩天后，無(wú)錫市政府召開(kāi)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)投資促消費(fèi)工作推進(jìn)會(huì)，無(wú)錫市市長(zhǎng)趙建軍在講話中強(qiáng)調(diào)，抓緊出臺(tái)新一輪房地產(chǎn)相關(guān)優(yōu)化政策。

　　近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)深度調(diào)整，市場(chǎng)升溫態(tài)勢(shì)未能真正確立，業(yè)界期待政策層面繼續(xù)釋放利好。同時(shí)，梳理過(guò)往的樓市調(diào)控歷程不難發(fā)現(xiàn)，國(guó)慶長(zhǎng)假前夕曾有出臺(tái)重磅樓市政策的先例。

　　隨著上述兩城市釋放積極信號(hào)，近期樓市政策優(yōu)化的預(yù)期正在增強(qiáng)。

　　積極信號(hào)

　　現(xiàn)行的北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)于2023年12月制定，今年起實(shí)施。按照標(biāo)準(zhǔn)，享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時(shí)滿足三項(xiàng)條件：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；2.單套住房建筑面積在144平方米(含)以下；3.5環(huán)內(nèi)住房成交價(jià)格在85000元/平方米(含)以下、5—6環(huán)住房成交價(jià)格在65000元/平方米(含)以下、6環(huán)外住房成交價(jià)格在45000元/平方米(含)以下。

　　非普通住宅的交易稅費(fèi)，要明顯高于普通住宅。近些年，北京樓市需求結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善性需求不斷釋放，大戶型、高總價(jià)房源的交易量增多。此次調(diào)整前，不少住房被認(rèn)定為非普通住宅，購(gòu)房者需要承擔(dān)相對(duì)較高的稅費(fèi)。因此，關(guān)于及時(shí)調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)的呼聲一直存在。

　　近期北京強(qiáng)調(diào)，“適時(shí)取消”普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，在某種程度上超出了外界預(yù)期。分析人士認(rèn)為，若能直接取消這一標(biāo)準(zhǔn)，可免去政策的滯后性問(wèn)題。此舉有望降低非普宅的交易稅費(fèi)，有助于降低購(gòu)房成本，并帶動(dòng)改善性住房需求釋放。

　　這一做法有政策依據(jù)。黨的二十屆三中全會(huì)明確，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，允許有關(guān)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。

　　9月，山西省發(fā)文明確，“取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”。北京則是一線城市中，首個(gè)公開(kāi)提出這一做法的城市。

　　北京的此番表態(tài)，在政策層面有著積極的信號(hào)意義。

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于調(diào)整期。1—8月，全國(guó)新建商品房銷售面積6.06億平方米，同比下降18.0%；新建商品房銷售額5.97萬(wàn)億元，下降23.6%。本月以來(lái)，樓市表現(xiàn)繼續(xù)平淡，傳統(tǒng)“金九”成色不足。

　　政策層面，今年各級(jí)監(jiān)管部門繼續(xù)密集推出樓市政策，“517新政”更是將購(gòu)房信貸門檻降至歷史最低。但不同城市的政策力度不一，三四線城市已應(yīng)出盡出，熱點(diǎn)一二線城市則仍存優(yōu)化空間。其中一線城市的購(gòu)房門檻仍然相對(duì)較高，其政策動(dòng)作也通常具有風(fēng)向標(biāo)意義。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，當(dāng)前北京房地產(chǎn)政策整體仍較為嚴(yán)格，特別是限購(gòu)政策，處于全國(guó)最嚴(yán)狀態(tài)，具備較大的優(yōu)化空間。從全國(guó)層面看，也需要北京發(fā)揮大城市帶動(dòng)效用，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　光大證券也分析稱，隨著北京率先出臺(tái)相關(guān)政策措施，預(yù)計(jì)后續(xù)更多的城市有望跟進(jìn)，推動(dòng)樓市回暖。

　　9月22日，無(wú)錫市也釋放了積極的政策信號(hào)。當(dāng)日的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)投資促消費(fèi)工作推進(jìn)會(huì)指出，統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域穩(wěn)投資、促消費(fèi)、防風(fēng)險(xiǎn)、惠民生各項(xiàng)工作，……加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，為更好滿足人民群眾多樣化住房需求、鞏固和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)回升向好態(tài)勢(shì)提供有力支撐。會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決完成保交樓保交房目標(biāo)任務(wù)，抓緊出臺(tái)新一輪房地產(chǎn)相關(guān)優(yōu)化政策并做好宣傳解讀。

　　多位分析人士指出，在市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，前期政策效果遞減的情況下，樓市政策優(yōu)化的預(yù)期正在加強(qiáng)。

　　政策預(yù)期

　　梳理過(guò)往的樓市調(diào)控歷程不難發(fā)現(xiàn)，國(guó)慶長(zhǎng)假前夕，曾有多項(xiàng)重磅樓市政策出臺(tái)。

　　2010年9月29日，調(diào)控樓市的“新國(guó)五條”出臺(tái)，提高購(gòu)房首付比例和貸款利率，并暫停發(fā)放三套房貸款。

　　2014年9月30日，監(jiān)管部門將首套房的最低首付比例降至30%，貸款利率下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍，同時(shí)實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

　　2016年9月末，北京、天津發(fā)布樓市調(diào)控新政，隨后引發(fā)多個(gè)熱點(diǎn)城市跟進(jìn)，政策以提高購(gòu)房信貸門檻為主。

　　2022年9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。次日，有關(guān)監(jiān)管部門再發(fā)文，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，并實(shí)施稅收優(yōu)惠。

　　2023年9月末，多城出臺(tái)樓市政策，主要包括松綁限購(gòu)和限售政策，執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，降低個(gè)人住房貸款利率下限等。

　　綜合近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，分析人士普遍認(rèn)為，今年9月末，樓市政策有望繼續(xù)迎來(lái)調(diào)整。

　　其中，北京、無(wú)錫可能率先出臺(tái)相關(guān)措施，其他重點(diǎn)城市大概率會(huì)跟進(jìn)。另外不排除相關(guān)部委推出調(diào)控措施的可能。

　　陳文靜表示，除了取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)外，北京有望在土拍中逐步優(yōu)化交易規(guī)則、優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)則，為“好房子”建設(shè)提供更多支持。此外，推進(jìn)商品房現(xiàn)售制度，強(qiáng)化以“白名單”為基礎(chǔ)的融資方式，也將是政策調(diào)整的重要方向。

　　而按照無(wú)錫釋放的信息，促進(jìn)住房消費(fèi)，強(qiáng)化房票安置、以舊換新，被認(rèn)為是重要的政策內(nèi)容。

　　就全國(guó)市場(chǎng)而言，中指研究院指出，預(yù)計(jì)放寬核心城市限制性政策仍是需求端優(yōu)化的重要方向，各地降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等仍有進(jìn)一步調(diào)整空間，同時(shí)各地購(gòu)房補(bǔ)貼力度有望進(jìn)一步加大。

　　該機(jī)構(gòu)還表示，去庫(kù)存方面，目前受收購(gòu)價(jià)格、資金成本、房源錯(cuò)配等因素影響，地方國(guó)企收儲(chǔ)落地節(jié)奏仍較慢，未來(lái)若在收購(gòu)存量房用途范圍、收購(gòu)對(duì)象范圍、金融支持等方面繼續(xù)優(yōu)化，市場(chǎng)信心有望有所修復(fù)。

　　光大證券則指出，在美聯(lián)儲(chǔ)正式降息之后，下調(diào)存量房貸利率的可能性正在上升，一旦預(yù)期兌現(xiàn)，這一舉措有望提振樓市的信心。