中新經(jīng)緯9月10日電 題：下調(diào)存量房貸利率將對資本市場形成利好

　　作者 宋雪濤 天風(fēng)證券研究所宏觀首席研究員

　　孫永樂 天風(fēng)證券研究所宏觀研究員

　　房貸利率與大多數(shù)居民息息相關(guān)，一定程度上減少房貸利息支出相當(dāng)于增加居民收入。當(dāng)前，我國存量房貸大約有38萬億元，存量房貸利率調(diào)整問題備受關(guān)注。這些調(diào)整對居民和資本市場有何影響？

　　從當(dāng)前存量房貸利率的分布來看，筆者根據(jù)Wind和天風(fēng)證券研究所數(shù)據(jù)計算，38萬億元存量房貸中的六成(約23萬億元)，屬于首套房購房者以及多套房在新標(biāo)準(zhǔn)下被認(rèn)定為首套房的購房者，這部分存量房貸調(diào)降后平均利率為4.17%。而有大約10萬億元存量房貸是在低利率時期形成的，在跟隨LPR(貸款市場報價利率)整體下調(diào)后，平均利率為3.95%。另外，有4.8萬億元左右的存量房貸平均貸款利率目前降到了4.97%，其屬于不享受政策優(yōu)惠的多套住房購房者，這部分群體是房貸利率最高的群體，也是最有提前還貸意愿的群體。

　　這三類貸款加權(quán)下來，當(dāng)前存量房貸的平均利率大約是4.21%，而今年二季度，新發(fā)行房貸的平均利率是3.45%，這意味著新舊房貸的利差有76個基點。其中，35個基點是“臨時利差”，主要原因是目前大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重新定價周期為1年。剩余的41個基點因為房貸利率換錨后的“加點”保持恒定，不能跟隨新房貸合同的加點水平下調(diào)，屬于“加點利差”。

　　目前市場關(guān)注的下調(diào)存量房貸利率，主要是指下調(diào)“加點利差”。從調(diào)整房貸利率覆蓋面來看，再次調(diào)降存量房貸利率加點，需要覆蓋大部分存量房貸，而非僅針對首套房。正是由于覆蓋面更廣，調(diào)降幅度可能相對謹(jǐn)慎。

　　根據(jù)計算，若38萬億元存量房貸從平均利率4.2%下調(diào)20基點，還款每月可減少63億元。從降低存量房貸利率政策的長期效果來看，對于30年期限的100萬房貸，如果房貸利率下調(diào)20基點，總負(fù)債規(guī)模會下降2.4個百分點。

　　對居民消費和還貸而言，理論上，下調(diào)存量房貸利率可以減弱居民提前還貸的意愿，由此減少的負(fù)債或?qū)⑻嵘�居民的消費能力。不過，有兩個因素也需納入考量：在缺乏高息資產(chǎn)的情況下，下調(diào)存量房貸利率未必能阻止居民提前還貸；在收入預(yù)期偏弱的情況下，負(fù)債居民的消費意愿或受利息支出下降而提振的幅度并不大。

　　對資本市場而言，下調(diào)存量房貸利率也將形成利好。從維持銀行凈息差的角度，如果下調(diào)了存量房貸的“加點利差”，那么也需要降準(zhǔn)或降息來穩(wěn)住銀行的負(fù)債端，而降息預(yù)期將對短久期債券形成直接利好。同時，房貸利率下調(diào)也會提升長久期債券對銀行的配置吸引力。所以降存量房貸利率短期將對債市形成利好，也讓股市中長期的改善時點可能更早到來。(中新經(jīng)緯APP)

　　(文中觀點僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。)

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