利差高至150BP，提前還貸潮持續(xù)，存量房貸利率會否調降？

　　作者：王方然

　　“一鼓作氣，一年還了50多萬元的房貸，省下(這部分本金)約4.5%的利息成本，不比理財香？”深圳一名購房者元粒(化名)在某社交平臺上曬出自己的還貸記錄。

　　與元粒一樣的購房者不在少數。近期，在存量房貸與新發(fā)房貸利率差較大、資產荒勢頭持續(xù)的背景下，提前還貸現象熱度不減。中金公司近期統計數據顯示，目前銀行按揭早償率在14%左右。

　　市場也開始流傳存量房貸即將調降的傳聞。有業(yè)內人士認為，結合今年最新的房貸政策和利率變化，存在再度調降存量房貸利率的可能性。如存量按揭利率調整或對銀行息差形成影響，不過假設負債成本同步調整，預計對于息差總體影響中性。

　　有高位購房者一年多次提前還貸

　　樓市“5·17新政”后，存量房貸與新發(fā)房貸的利率差重回高位。

　　中金公司銀行業(yè)分析師林英奇表示，根據央行數據，截至6月新發(fā)放房貸利率為3.45%，如果考慮7月的LPR下調估計新發(fā)放利率在3.35%左右，相比2023年12月的3.97%下行62BP(基點)，而存量按揭利率下調幅度僅為35BP。據此測算，存量房貸利率和新增房貸利率的利差再度回到約60～70BP的高位。

　　部分城市的利差可能更大。據廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉統計，2019年10月～2022年5月，北京、上海、深圳、廈門幾個重點城市首套房貸利率普遍在4.8%～5.2%之間，比現在增量首套房貸高出約150BP。

　　“在調降存量房貸利率政策未落實之前，新增個人住房貸款利率下降引發(fā)居民進行貸款置換，導致早償率上升�！眹�泰君安在近期研報中指出。

　　與此同時，去年10月至今，存款利率調降、長期國債指導、大額存單停售、手工補息治理等事件加劇了居民“高收益資產荒”。

　　利差增大、“資產荒”加劇助推提前還貸現象持續(xù)。

　　部分存量房貸仍處高位的購房者年內已多次提前還貸。元粒將提前還貸稱為“自救”。他給記者算了一筆賬，他在2020年高位購房，目前房貸利率為LPR+30BP(4.5%，LPR年初為4.2%，未到重定價周期)。自己近一年理財、基金的綜合收益率是3%。中間利差大，提前還貸基本成為必然選擇。

　　“目前新發(fā)房貸利率是3.5%，我們則是4.5%，心里落差真的太大了�！痹�粒提到，今年他已經申請?zhí)崆斑�貸兩次合計50多萬元，爭取明年根據工資發(fā)放的節(jié)奏再還幾十萬元，減輕下利息成本。

　　也有購房者更為冒險，通過經營貸轉貸進行提前還貸。一名不愿透露姓名的深圳購房者介紹，他辦了一筆10萬元的消費貸、一筆40萬元的抵押經營貸，把利率為4.2%的按揭全還了。

　　“辦經營貸和消費貸前期壓力大，但實際利息減少了，想趁著40歲前告別‘房奴’生涯。周圍很多目前經濟實力還可以的朋友都是這么打算的。”他說。不過，據記者了解，目前使用消費貸和經營貸置換按揭或涉及違規(guī)，背后存在多重風險。

　　中金公司近期統計數據顯示，目前銀行按揭早償率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消費貸和經營貸置換按揭的空間。

　　從A股上市公司半年報中也可窺見端倪。財報顯示，截至第二季度末，六大國有銀行合計個人住房貸款余額為25.49萬億元，較年初減少3254.71億元。

　　中國人民銀行近期披露的數據進一步印證了這一趨勢。今年第二季度末，個人住房貸款余額為37.79萬億元，同比下降2.1%。

　　存量房貸利率能否再調降？

　　提前還貸升溫背景下，近期關于存量房貸調降的傳聞四起。

　　不過，第一財經記者向多位銀行內部人士求證，均表示目前不知情。

　　傳聞背后，存量房貸利率是否還有再次調降的可能？

　　“結合今年最新的房貸政策和利率變化，再度調降存量房貸利率可能性確實存在�！碧祜L證券固定收益研究首席分析師孫彬彬認為，2023年8月調降存量房貸利率惠及的廣度和幅度不可謂不大，但還有進一步調降的空間。一方面，去年的政策僅涉及首套房貸，不涉及二套房；另一方面，此前調整僅要求調降時不低于原貸款發(fā)放時各地最低的利率下限。

　　政策面上看，今年4月政治局會議明確，結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施。

　　對于調降方式，部分機構人士認為開放轉按揭的可能性不大，可能會直接降低存量按揭加點，整體利率調降幅度可能為55BP或80BP。

　　“房貸存量降息有可能，但不一定允許轉按揭，更有可能是降低存量按揭加點�！闭闵套C券銀行業(yè)首席分析師梁鳳潔認為，轉按揭，相當于原先在A銀行貸款的居民，可以在B銀行以最新利率貸款來置換原先貸款，涉及跨行合作等，流程復雜，且在當前按揭需求疲弱的背景下，放開后，可能會造成銀行惡性競爭。

　　林英奇也持類似觀點。他認為，是否重新放開轉按揭、轉按揭的范圍(是否包括二套房)、銀行在同業(yè)競爭的環(huán)境下是否自主下調房貸利率仍有不確定性。

　　假設存量房貸利率再次調降，幅度會有多大？孫彬彬認為有兩種測算邏輯。一是按照央行公布的前期存量房貸利率4.27%，壓縮至今年二季度新增住房貸款加權平均利率3.45%，則可以壓縮82bp，對應每年減少借款人利息支出約3100億元。

　　另一種測算方法是以披露今年上半年存量中長期個人貸款年化平均收益率的交通銀行為例，該利率約為4.0%，降至新增房貸加權平均利率3.45%，約壓縮55bp，對應每年減少借款人利息支出約2100億元。

　　值得注意的是，機構普遍認為，存量按揭利率調整會對銀行息差形成影響，大概率會配套政策進一步降低存款成本。

　　林英奇認為，雖然存量按揭利率的可能調整對銀行息差形成影響，國有大行按揭占比高于中小銀行，受存量按揭利率調整的影響更大。但假設負債成本同步調整，預計對于息差的總體影響是中性的。

　　他進一步補充，實際上，即使不調整存量按揭利率，居民可能仍在通過提前還貸、經營消費貸置換等方式對銀行息差形成壓力。

　　梁鳳潔認為，考慮商業(yè)銀行息差壓力較大，監(jiān)管表示需保持商業(yè)銀行合理利潤和凈息差水平。若降按揭存量利率，預計大概率配套降存款成本，以對沖銀行息差壓力。

　　“調降存量房貸利率可能無法完全緩釋‘提前還貸’壓力，因為后者的根源在于社會投資回報率降低�！睂O彬彬認為，從機構行為角度考慮，存量房貸利率調降，一定程度上影響銀行存量業(yè)務，可能進一步加大資產荒和利潤荒。