利差高至150BP，提前還貸潮持續(xù)，存量房貸利率會(huì)否調(diào)降？

　　作者：王方然

　　“一鼓作氣，一年還了50多萬(wàn)元的房貸，省下(這部分本金)約4.5%的利息成本，不比理財(cái)香？”深圳一名購(gòu)房者元粒(化名)在某社交平臺(tái)上曬出自己的還貸記錄。

　　與元粒一樣的購(gòu)房者不在少數(shù)。近期，在存量房貸與新發(fā)房貸利率差較大、資產(chǎn)荒勢(shì)頭持續(xù)的背景下，提前還貸現(xiàn)象熱度不減。中金公司近期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前銀行按揭早償率在14%左右。

　　市場(chǎng)也開(kāi)始流傳存量房貸即將調(diào)降的傳聞。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，結(jié)合今年最新的房貸政策和利率變化，存在再度調(diào)降存量房貸利率的可能性。如存量按揭利率調(diào)整或?qū)︺y行息差形成影響，不過(guò)假設(shè)負(fù)債成本同步調(diào)整，預(yù)計(jì)對(duì)于息差總體影響中性。

　　有高位購(gòu)房者一年多次提前還貸

　　樓市“5·17新政”后，存量房貸與新發(fā)房貸的利率差重回高位。

　　中金公司銀行業(yè)分析師林英奇表示，根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至6月新發(fā)放房貸利率為3.45%，如果考慮7月的LPR下調(diào)估計(jì)新發(fā)放利率在3.35%左右，相比2023年12月的3.97%下行62BP(基點(diǎn))，而存量按揭利率下調(diào)幅度僅為35BP。據(jù)此測(cè)算，存量房貸利率和新增房貸利率的利差再度回到約60～70BP的高位。

　　部分城市的利差可能更大。據(jù)廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉統(tǒng)計(jì)，2019年10月～2022年5月，北京、上海、深圳、廈門幾個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸利率普遍在4.8%～5.2%之間，比現(xiàn)在增量首套房貸高出約150BP。

　　“在調(diào)降存量房貸利率政策未落實(shí)之前，新增個(gè)人住房貸款利率下降引發(fā)居民進(jìn)行貸款置換，導(dǎo)致早償率上升。”國(guó)泰君安在近期研報(bào)中指出。

　　與此同時(shí)，去年10月至今，存款利率調(diào)降、長(zhǎng)期國(guó)債指導(dǎo)、大額存單停售、手工補(bǔ)息治理等事件加劇了居民“高收益資產(chǎn)荒”。

　　利差增大、“資產(chǎn)荒”加劇助推提前還貸現(xiàn)象持續(xù)。

　　部分存量房貸仍處高位的購(gòu)房者年內(nèi)已多次提前還貸。元粒將提前還貸稱為“自救”。他給記者算了一筆賬，他在2020年高位購(gòu)房，目前房貸利率為L(zhǎng)PR+30BP(4.5%，LPR年初為4.2%，未到重定價(jià)周期)。自己近一年理財(cái)、基金的綜合收益率是3%。中間利差大，提前還貸基本成為必然選擇。

　　“目前新發(fā)房貸利率是3.5%，我們則是4.5%，心里落差真的太大了�！痹�粒提到，今年他已經(jīng)申請(qǐng)?zhí)崆斑�貸兩次合計(jì)50多萬(wàn)元，爭(zhēng)取明年根據(jù)工資發(fā)放的節(jié)奏再還幾十萬(wàn)元，減輕下利息成本。

　　也有購(gòu)房者更為冒險(xiǎn)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)貸進(jìn)行提前還貸。一名不愿透露姓名的深圳購(gòu)房者介紹，他辦了一筆10萬(wàn)元的消費(fèi)貸、一筆40萬(wàn)元的抵押經(jīng)營(yíng)貸，把利率為4.2%的按揭全還了。

　　“辦經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸前期壓力大，但實(shí)際利息減少了，想趁著40歲前告別‘房奴’生涯。周圍很多目前經(jīng)濟(jì)實(shí)力還可以的朋友都是這么打算的�！彼�說(shuō)。不過(guò)，據(jù)記者了解，目前使用消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸置換按揭或涉及違規(guī)，背后存在多重風(fēng)險(xiǎn)。

　　中金公司近期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前銀行按揭早償率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸置換按揭的空間。

　　從A股上市公司半年報(bào)中也可窺見(jiàn)端倪。財(cái)報(bào)顯示，截至第二季度末，六大國(guó)有銀行合計(jì)個(gè)人住房貸款余額為25.49萬(wàn)億元，較年初減少3254.71億元。

　　中國(guó)人民銀行近期披露的數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了這一趨勢(shì)。今年第二季度末，個(gè)人住房貸款余額為37.79萬(wàn)億元，同比下降2.1%。

　　存量房貸利率能否再調(diào)降？

　　提前還貸升溫背景下，近期關(guān)于存量房貸調(diào)降的傳聞四起。

　　不過(guò)，第一財(cái)經(jīng)記者向多位銀行內(nèi)部人士求證，均表示目前不知情。

　　傳聞背后，存量房貸利率是否還有再次調(diào)降的可能？

　　“結(jié)合今年最新的房貸政策和利率變化，再度調(diào)降存量房貸利率可能性確實(shí)存在�！碧祜L(fēng)證券固定收益研究首席分析師孫彬彬認(rèn)為，2023年8月調(diào)降存量房貸利率惠及的廣度和幅度不可謂不大，但還有進(jìn)一步調(diào)降的空間。一方面，去年的政策僅涉及首套房貸，不涉及二套房；另一方面，此前調(diào)整僅要求調(diào)降時(shí)不低于原貸款發(fā)放時(shí)各地最低的利率下限。

　　政策面上看，今年4月政治局會(huì)議明確，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

　　對(duì)于調(diào)降方式，部分機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為開(kāi)放轉(zhuǎn)按揭的可能性不大，可能會(huì)直接降低存量按揭加點(diǎn)，整體利率調(diào)降幅度可能為55BP或80BP。

　　“房貸存量降息有可能，但不一定允許轉(zhuǎn)按揭，更有可能是降低存量按揭加點(diǎn)�！闭闵套C券銀行業(yè)首席分析師梁鳳潔認(rèn)為，轉(zhuǎn)按揭，相當(dāng)于原先在A銀行貸款的居民，可以在B銀行以最新利率貸款來(lái)置換原先貸款，涉及跨行合作等，流程復(fù)雜，且在當(dāng)前按揭需求疲弱的背景下，放開(kāi)后，可能會(huì)造成銀行惡性競(jìng)爭(zhēng)。

　　林英奇也持類似觀點(diǎn)。他認(rèn)為，是否重新放開(kāi)轉(zhuǎn)按揭、轉(zhuǎn)按揭的范圍(是否包括二套房)、銀行在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下是否自主下調(diào)房貸利率仍有不確定性。

　　假設(shè)存量房貸利率再次調(diào)降，幅度會(huì)有多大？孫彬彬認(rèn)為有兩種測(cè)算邏輯。一是按照央行公布的前期存量房貸利率4.27%，壓縮至今年二季度新增住房貸款加權(quán)平均利率3.45%，則可以壓縮82bp，對(duì)應(yīng)每年減少借款人利息支出約3100億元。

　　另一種測(cè)算方法是以披露今年上半年存量中長(zhǎng)期個(gè)人貸款年化平均收益率的交通銀行為例，該利率約為4.0%，降至新增房貸加權(quán)平均利率3.45%，約壓縮55bp，對(duì)應(yīng)每年減少借款人利息支出約2100億元。

　　值得注意的是，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，存量按揭利率調(diào)整會(huì)對(duì)銀行息差形成影響，大概率會(huì)配套政策進(jìn)一步降低存款成本。

　　林英奇認(rèn)為，雖然存量按揭利率的可能調(diào)整對(duì)銀行息差形成影響，國(guó)有大行按揭占比高于中小銀行，受存量按揭利率調(diào)整的影響更大。但假設(shè)負(fù)債成本同步調(diào)整，預(yù)計(jì)對(duì)于息差的總體影響是中性的。

　　他進(jìn)一步補(bǔ)充，實(shí)際上，即使不調(diào)整存量按揭利率，居民可能仍在通過(guò)提前還貸、經(jīng)營(yíng)消費(fèi)貸置換等方式對(duì)銀行息差形成壓力。

　　梁鳳潔認(rèn)為，考慮商業(yè)銀行息差壓力較大，監(jiān)管表示需保持商業(yè)銀行合理利潤(rùn)和凈息差水平。若降按揭存量利率，預(yù)計(jì)大概率配套降存款成本，以對(duì)沖銀行息差壓力。

　　“調(diào)降存量房貸利率可能無(wú)法完全緩釋‘提前還貸’壓力，因?yàn)楹笳叩母�源在于社�?huì)投資回報(bào)率降低�！睂O彬彬認(rèn)為，從機(jī)構(gòu)行為角度考慮，存量房貸利率調(diào)降，一定程度上影響銀行存量業(yè)務(wù)，可能進(jìn)一步加大資產(chǎn)荒和利潤(rùn)荒。