房屋“養(yǎng)老”加快試點，千億存量房檢測市場待釋放
經(jīng)過多年改革探索后，“房屋養(yǎng)老金”制度正式被推到臺前。日前住建部表示，要研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制。
房屋養(yǎng)老養(yǎng)什么？錢從哪里來？一時間成為熱點。在這股熱潮中，最受關(guān)注的話題之一，無疑是“房屋檢測”。近日來，多家上市公司公開回應(yīng)投資者，透露房屋檢測業(yè)務(wù)布局情況。
一直以來，我國檢驗檢測服務(wù)行業(yè)呈現(xiàn)“小、散、弱”的特征，房屋檢測此前也屬于較為“小眾”的賽道，市場上機構(gòu)分散且具有地域性，業(yè)務(wù)體量較大的上市公司并不多見。如今，房屋養(yǎng)老金的試點，讓房屋檢測成為短期內(nèi)最有望受益的賽道。
“房屋養(yǎng)老金的一個重要用途就是投向房屋體檢業(yè)務(wù)，房屋檢測等領(lǐng)域勢必迎來較大的市場機會，這也會帶動傳統(tǒng)房屋檢測機構(gòu)、新型房屋檢測機構(gòu)、專業(yè)細分領(lǐng)域檢測機構(gòu)的業(yè)務(wù)提振�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進告訴第一財經(jīng)。
房屋養(yǎng)老金加快試點
作為當下行業(yè)熱點話題，“房屋養(yǎng)老金”實際上已探索多年。
易居研究院表示，房屋養(yǎng)老金制度的改革，至少經(jīng)歷了7年的漫長改革探索期。從制度的發(fā)展歷程看，源于2018年的城市體檢工作，并在最近三年房屋安全事件基礎(chǔ)上，探索出房屋安全管理理念，同時逐漸形成“體檢、養(yǎng)老金和保險”三項基本制度。
我國雖已有住宅維修資金制度，但基于其總體量不適配需求、提取使用難度高、大量老舊小區(qū)資金缺位、住房公共安全問題突出等，現(xiàn)有制度需要進行優(yōu)化。
而政策探索的“房屋養(yǎng)老金”，主要著眼于房屋安全領(lǐng)域重大事件、小區(qū)急難愁盼的日常問題、存量房地產(chǎn)市場發(fā)展需要這三大背景，通過個人賬戶和公共賬戶，共同維護住房安全。
“建立公共賬戶是此次房屋養(yǎng)老金制度的最大創(chuàng)新點。”易居研究院表示，此類資金將更好發(fā)揮統(tǒng)籌作用，對支持房屋體檢、房屋保險金認繳、房屋維修支出等發(fā)揮積極作用。
作為正在探索的新物種，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的錢從哪里來？投向哪里去？成了重點問題。
近日，天津公布了房屋養(yǎng)老金制度的試點情況，透露了一些資金來源問題。據(jù)悉，天津市濱海新區(qū)正在加快推進房屋養(yǎng)老金制度試點工作。今年6月，《天津市濱海新區(qū)房屋養(yǎng)老金管理辦法(征求意見稿)》已向社會公開征求意見。
意見稿稱，濱海新區(qū)存量住房具有數(shù)量大、時間跨度長、安全隱患多的特點，老舊住房占比持續(xù)攀升，2000年前建成的房屋約占現(xiàn)存房屋總量的25%，部分老舊房屋存在明顯功能短板。
據(jù)測算，濱海新區(qū)全區(qū)房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金需求為5000萬元/年，該區(qū)擬計劃通過在土地出讓底價的基礎(chǔ)上，按每平方米25元標準增加土地收益籌集，并在財政預(yù)算中增列房屋養(yǎng)老金專項資金預(yù)算，用于試點期間房屋養(yǎng)老金兜底。
從天津試點情況看，地方土地出讓收益，將是公共賬戶資金歸集的重要來源之一。據(jù)易居研究院，除了土地出讓金，其他方式還可能包括老舊小區(qū)改造資金注入、財政支持、稅費支持、建設(shè)單位繳納、住宅維修資金增值收益、住房公積金增值收益等。
資金或最先投向房屋檢測
房屋養(yǎng)老金公共賬戶建立后，資金如何使用？
“房屋養(yǎng)老金的資金投向很關(guān)鍵�！币拙友芯吭罕硎�，從當前試點情況看，房屋體檢和檢測領(lǐng)域會成為房屋養(yǎng)老金最先投入領(lǐng)域。從房屋類型來看，房齡較長的老舊小區(qū)、經(jīng)營性自建房、社會公共用房、燃氣管道老舊小區(qū)等，都將是優(yōu)先投入領(lǐng)域。
光大證券也表示，房屋養(yǎng)老金制度旨在對相關(guān)房屋提供體檢和安全檢測等公共服務(wù)，保障業(yè)主的人身財產(chǎn)安全。目前22個城市正在試點，若效果較好，后續(xù)有望向全國推廣。
而隨著房屋養(yǎng)老金制度的推出，老舊小區(qū)更新改造有望進入“常態(tài)化、全面化”，原來沒有物業(yè)的小區(qū)，或引入物業(yè)公司進行管理；房屋將定期體檢，微小問題及時修，大問題會變少。
據(jù)國盛證券測算，當前我國存量房面積超300億平米，且老舊住房占比持續(xù)攀升，安全隱患突出，參考《深圳市既有房屋結(jié)構(gòu)安全隱患排查辦法》，假設(shè)建造滿20年起需進行定期檢測，對應(yīng)待檢存量房面積約132億平米，按照檢測單價7元/平測算，存量房檢測市場規(guī)模約924億元。后續(xù)房屋養(yǎng)老金制度落地，有望為定期檢測提供資金支撐。
嚴躍進對第一財經(jīng)表示，若要持續(xù)開展全國性的房屋養(yǎng)老金政策，至少需要4.4 萬億的資金規(guī)模投入，若剔除個人賬戶資金，單純考慮公共賬戶，大約每年需要投入 1300 億的資金規(guī)模，或者說每年政府公共賬戶資金約需籌資1300 億元。
“房屋養(yǎng)老金一年將釋放出1300 億的資金規(guī)模(指公共賬戶資金)，若按 3%的比例進行計算，那么對房屋檢測行業(yè)將帶來約 39 億元/年的市場機會。”嚴躍進稱，按照每年39億元的市場機會計算，如果持續(xù)檢測25年，整體市場規(guī)模大約975億元。
簡而言之，如果對存量房屋進行規(guī)�；绑w檢”，對應(yīng)的市場規(guī)模近千億元。
值得注意的是，上述數(shù)據(jù)系大致推算結(jié)果，當下政策仍在探索，更多細則有待明晰。
中國銀河證券表示，房屋養(yǎng)老金的重點是“房屋體檢”和“房屋保險”，定期體檢需要資金，體檢頻率和內(nèi)容將決定資金規(guī)模，這就要去使用房屋養(yǎng)老金，而保險可能涉及額外的資金，參考美國，房屋維護資金與房屋保險是分開繳納的。
上述機構(gòu)表示，當下政策的執(zhí)行仍需要商榷，比如：未來“房屋體檢”是否強制？誰來“體檢”？如何定價與收費？“體檢”后如何進行后期維護？房屋保險誰繳納？未來房屋養(yǎng)老金如何管理，是全市統(tǒng)籌管理還是各小區(qū)分開管理？
易居研究院表示，后續(xù)各地或?qū)⒔ⅰ癗個個人賬戶+1個全市公共賬戶”模式，發(fā)揮好社區(qū)公共安全和全市重大隱患的治理功能。在現(xiàn)有房管局房屋資金管理中心基礎(chǔ)上，或整合新房預(yù)售監(jiān)管資金、二手房監(jiān)管資金、住房公積金等一系列資金，形成全市范圍的房屋資金管理中心或部門。從全國層面來看，也可以探索設(shè)立全國房屋養(yǎng)老金管理機構(gòu)。
多家上市公司已有布局
雖然政策細則有待明晰，但市場對房屋檢測的熱情不減。近期，多個房屋檢測概念股發(fā)生異動，也有上市公司公開回應(yīng)業(yè)務(wù)布局問題。
據(jù)東方財富網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前房屋概念板塊成分股有26只，截至發(fā)稿，今日板塊內(nèi)有9家公司股價下跌，另有15家公司股價上漲，包括華測檢測、建科股份、深圳瑞捷、上海建科等。
9月3日，有投資者在互動平臺提問華測檢測稱：公司什么時候取得房屋安全鑒定資質(zhì)，業(yè)務(wù)開展情況如何？對此華測檢測表示，華測子公司華測工程檢測有限公司，多年前已經(jīng)取得房屋安全鑒定資質(zhì)，主要在廣州開展房屋安全鑒定業(yè)務(wù)。
該公司稱，2019年至今，子公司陸續(xù)承接完成了廣州市某互聯(lián)網(wǎng)智慧示范區(qū)房屋結(jié)構(gòu)安全性鑒定項目、廣州某汽車主機廠車間結(jié)構(gòu)安全性鑒定項目、廣州市某醫(yī)院樓宇結(jié)構(gòu)安全性鑒定及抗震鑒定項目、廣州市某廣場結(jié)構(gòu)安全性鑒定及抗震鑒定等項目。
日前華測檢測還表示，房屋檢測是華測建筑工程及工業(yè)服務(wù)的一部分，華測在建筑領(lǐng)域的服務(wù)主要包括新建工程檢測和既有工程鑒定評估兩大板塊�！澳壳霸摬糠謽I(yè)務(wù)在公司營收中占比不大。華測堅持以市場需求為導(dǎo)向，持續(xù)關(guān)注外部市場變化�！�
國檢集團日前也表示，公司擁有檢驗檢測、認證、檢測儀器及智能制造、計量校準等五大綜合業(yè)務(wù)平臺，檢驗檢測業(yè)務(wù)為公司的核心業(yè)務(wù)之一，主要包括工程檢測、材料檢測等細分領(lǐng)域，既有房屋檢測鑒定業(yè)務(wù)，僅為工程檢測板塊的細分領(lǐng)域之一。
經(jīng)核查，該公司涉及房屋檢測鑒定業(yè)務(wù)的成員單位12家，2023年公司工程檢測中既有房屋檢測鑒定業(yè)務(wù)收入占公司整體收入約為4%，收入占比相對較小。“鑒于各地房屋檢測鑒定相關(guān)政策細化標準尚不明確，短期內(nèi)公司收入結(jié)構(gòu)不會發(fā)生重大變化。”
此外，羅普斯金、深城交、寧波建工、蘇博特、建科院等上市公司，均回應(yīng)投資者稱，此前已布局了房屋檢測業(yè)務(wù)，且多由下屬子公司進行業(yè)務(wù)開展。
在今年的中期報告中，建科股份提到了檢測行業(yè)相關(guān)情況。該公司表示，我國檢驗檢測服務(wù)行業(yè)“小、散、弱”特征較為明顯，近年來，我國規(guī)模以上(年收入高于一千萬元)的檢驗檢測機構(gòu)數(shù)量不斷上升，市場正在通過資本、技術(shù)、客戶等多重壁壘，篩選出頭部機構(gòu)。
相關(guān)部門亦陸續(xù)發(fā)布了各類規(guī)范性文件。2022年，住建部發(fā)布《建設(shè)工程質(zhì)量檢測管理辦法》第57號令，用于代替原住建部第141號令。相較于141號令，新令出現(xiàn)的一個變化為，建設(shè)工程質(zhì)量檢測機構(gòu)資質(zhì)分為綜合類資質(zhì)及專項類資質(zhì)兩類。
專項資質(zhì)包括建筑材料及構(gòu)配件、主體結(jié)構(gòu)及裝飾裝修、鋼結(jié)構(gòu)、地基基礎(chǔ)等九大領(lǐng)域，綜合資質(zhì)機構(gòu)整體要求更高，可承接所有專項資質(zhì)中已取得檢測參數(shù)的檢測業(yè)務(wù)。專項資質(zhì)僅可承接所取得專項資質(zhì)范圍內(nèi)已取得檢測參數(shù)的檢測業(yè)務(wù)。
建科股份表示，綜合類資質(zhì)的標準要求較高，頭部檢測機構(gòu)基于人員、能力、規(guī)模等優(yōu)勢將有更大的機會通過資質(zhì)審批。該標準的實施，有利于進一步優(yōu)化行業(yè)資質(zhì)管理，區(qū)分綜合檢測機構(gòu)及中小型檢測機構(gòu)，強化頭部機構(gòu)資質(zhì)壁壘優(yōu)勢，提升議價能力。
作者：孫夢凡
【編輯：熊思怡】